מילון משכנתא

מהו מסלול סליקה? מה המשמעות של שיעורי הריבית השונים ואיך משתמשים במחשבון משכנתא? בהמשך מוצע מילון משכנתא שמרכז את כל המידע הדרוש והסברים שקל להבין גם ללא ידע בכלכלה או בעולם הפיננסים. גם אם לא מתכוונים לבצע באופן עצמאי את הבירורים והפגישות עם אנשי המקצוע בבנק – חשוב לכל הפחות להבין את פירושם של המושגים ואילו מושגים עשויים להיות רלוונטיים בכל מקרה ומקרה. במקרים רבים גם ידיעה של לפחות חלק מהנושאים הקשורים יכולה לסייע רבות בבחירה נכונה של מסלול או שיעור ריבית.

יש לא מעט דברים שצריך או כדאי לדעת על עולם המשכנתאות. מדובר בנושאים סבוכים ופתלתלים ולא כולם נכונים ורלוונטיים עבור כל אדם. יש חשיבות עצומה בתחום זה להתאמה אישית של מסלול ההחזר לנתוניו האישיים והכספיים של כל לקוח ולקוח ולכן כדאי לדעת מעט על כל מילה או מושג שייקחו חלק בתהליך. כאשר מתחילים את התהליך או קובעים פגישה עם איש מקצוע – יועץ משכנתאות בלתי תלוי או נציג ממחלקת משכנתאות בבנק מסוים – מתקבל יתרון עצום ללקוח שמגיע עם ידע ולו מסוים או מועט.

מה לומדים מהמילון?

כאמור – מילון משכנתא – בדומה לכל מילון בכל נושא שהוא – מבהיר מושגים ומונחים או מילים השגורות בפיהם של אנשי המקצוע בתחום המשכנתאות. קריאת המילון תהווה הכנה מקדימה להתחלתו של התהליך החשוב וגם תסייע ללקוח להיכנס לעולם חדש ובלתי מוכר שיש בו הרבה מאד מה לדעת. ישנם לא מעט מקרים שבהם לקוח חסר ידע מקצועי עלול להיות מנוצל לרעה על ידי הבנקים או אנשי המקצוע. כאשר הלקוח יגיע עם ידע, גם אם מועט על נושא זה או אחר – ייווצר הרושם שהוא עושה את המוטל עליו ויכול לבדוק את הנתונים בעצמו.

מילון משכנתא גם מתאים למי שמעוניין להרחיב את אופקיו, להבין במה דברים אמורים או לקבל מושג על ההשפעה של עולם המשכנתאות על תחום הכלכלה המקומי והבין לאומי. תהליכים הרי גורל ומשמעותיים מאד מושפעים ישירות מכושר החזר משכנתא על ידי לקוחות פרטיים ומעניין לדעת איך הדברים עובדים.

כאשר מדברים על אחוז מימון בהקשר של משכנתא מתכוונים בעצם לגובה ההלוואה. בעבר אפשר היה לקבל משכנתא בגובה של 90% או אפילו 100% אך בשנים האחרונות הוחלה הגבלה על גובה המימון וכיום לא ניתן לקבל משכנתא בשיעור גבוה מ- 75%. חשוב מאד לדעת ולהבין שבגובה ההלוואה לא תם התפקיד של אחוז המימון והוא גם ישפיע על גובה הריבית שתשולם עבור ההלוואה. הסיבה לכך היא שהבנק רואה בדרך שונה לווים שזקוקים לאחוז מימון נמוך לעומת אלה שדרוש להם אחוז מימון גבוה של סכום הדירה. לכן, בעת לקיחת סכום משכנתא נמוך – ייראו הלווים ככאלה שיש להם רשת כלכלית רחבה והסיכון שלא יחזירו את ההלוואה – קטן עד לא קיים. לעומתם – אלה שלוקחים משכנתא באחוז מימון גבוה – כנראה מצבם פחות טוב והבנק יחוש סיכון כלשהו מהם. מסיבה זו הם ישלמו אחוז גבוה יותר של ריבית.
איך מתבטא הסיכון באחוז המימון?
ישנן מדרגות שקובעות את אופי הסיכון עבור הבנק. כך יתייחס הבנק ללווים ועל סמך אחוז המימון ייקבע אחוז הריבית. חשוב לדעת את זה מראש, שכן לעיתים מי שמתחיל את תהליך בירור המידע אודות המשכנתא לא מודע לנושא הזה ומתפלא לאחר מכן מדוע נקבע לו שיעור ריבית כזה או אחר. כאשר מבינים שאחוז המימון מתורגם על ידי הבנק לסיכון – קל יותר להבין את המספרים והאחוזים.

אחד השלבים בדרך ללקיחת משכנתא היא הוצאת תעודת זכאות מטעם משרד הבינוי והשיכון. תעודה זו מהווה אישור לכך שאותו לווה אכן עומד בקריטריונים לקבלת משכנתא ושהוא אכן בעל תכונות כאלה ואחרות המזכות בהטבות שונות בעת לקיחת המשכנתא. רק לאחר הוצאת תעודה זו אפשר להמשיך בתהליך, לבצע סקר שוק או להתעניין בכל הנושא של משכנתא. יחד עם זאת, קיימת אפשרות להרחיב את סל ההטבות, זאת על ידי איחוד זכאויות של כמה אנשים זכאים שונים והכך להביא לכדי הקלה נוספת על כולם. כך הופכת זכאות אישית של כמה אנשים לזכאות מורחבת אשר משפיעה על קבוצה גדולה יותר של לקוחי משכנתא.

איך בדיוק זה עובד?

חשוב להבין שקבוצת אנשים זו חייבת להתבסס על קרבה מסוימת. ייתכן ויהיה מדובר בקרובי משפחה מדרגה כלשהי או בקבוצת אנשים שמעוניינים לרכוש ביחד את אותה הדירה. חשוב שכל חברי הקבוצה יהיו בעלי תכונה משותפת שמאפשרת בעצמה את קבלת הזכאות (עולים חדשים, אנשים צעירים מגיל 30 או כאלה שאינם בעלי דירה, למשל). עליהם לפנות אל משרד הבינוי והשיכון ולבקש שיוכרו כקבוצה לצורך הרחבת ההכרה בזכאות של כל אחד ואחד מהם – לקבוצה כולה. המשמעות של ההכרה בקבוצה היא האפשרות לסכום משכנתא גדול יותר, באופן יחסי, מאשר לו היה מבקש משכנתא כל אחד מהם בנפרד.

קבלת משכנתא היא תהליך לא פשוט שבמהלכו צריך להראות ולהוכיח לגופים הרשמיים נתונים שונים אודות מצבו הכלכלי של המבקש. מכיוון שמדובר בעצם בהלוואה של סכום גבוה של כסף, הבנק חייב להיות זהיר ולוודא שהלקוח שעומד מולו יוכל לעמוד בהחזרים לאורך השנים ולא ייווצר מצב שבו, חלילה ההלוואה לא תיפרע במלואה. לצורך כך התהליך כולל כמה וכמה שלבים שהראשון שבהם הוא הגשת בקשה לקבל אישור עקרוני למשכנתא. לפני שהבנק יאשר להעביר את סכום הכסף המדובר אל חשבונו של הלקוח או של מוכר הדירה – ירצו נציגיו לבדוק את הנתונים הכלליים ולוודא שעל פיהם אפשר להעריך אם הלקוח יהיה מסוגל להחזיר את ההלוואה או שלא.
בשלב הזה עדיין לא מעורבים אנשים מקצוע אחרים בתהליך (סוכנויות ביטוח או עורכי דין, למשל). מדובר בפנייה ישירה של הלקוח עצמו אל הבנק או אל מוקד שירות, שיתוף שלו בפרטים הטכניים של עסקת הנדל"ן והמתנה לאישור (או דחייה) של הבקשה. פרטים אלה יהיה גובה ההון העצמי שלו, גובה המשכנתא המבוקשת ותלושי שכר המעידים על ההכנסות שלו. בהתבסס על מידע זה יוכלו נציגי המשכנתאות בבנק לשער אם מדובר באדם שיהיה מסוגל לעמוד בתשלומי המשכנתא. במידה וכן – אפשר יהיה להתחיל את התהליך ולערב בו את אנשי המקצוע הדרושים.

בעולם המשכנתאות כאשר מדברים על בוליט מתכוונים בעצם להלוואת בלון. מדובר בהלוואה לטווח קצר, שבה משלם הלווה את הריבית בלבד במשך פרק הזמן שנקבע ובסיומו – הוא מחזיר את הקרן עצמה בבת אחת ובתשלום אחד. לבוליט יש לא מעט יתרונות והלוואה מסוג זה נפוצה מאד בקרב לוקחי המשכנתאות. מדובר בהלוואה שמתאימה במיוחד עבור אנשים שרוצים לקחת משכנתא כאן ועכשיו אבל יודעים באופן ודאי וברור שבקרוב עומד לעבור לרשותם סכום כסך גבוה שהם ירצו לעשות בו שימוש כחלק מהותי בהחזר המשכנתא. פרק זמן זה יכול להיות גם תקופה של שנתיים, שבמהלכה הם יחזירו אך ורק את הריבית עבור ההלוואה וכאשר יגיע אליהם הלכה למעשה סכום הכסף המדובר – יסגרו באמצעותו את ההלוואה באופן מהיר ומיידי.
היתרונות של הבוליט
מכיוון שמדובר בהלוואה ברורה, מדויקת וכזאת שניתנת לטווח קצר בלבד – הרי שיש בה לא מעט יתרונות כשראשי ביניהם הוא החזר חודשי יחסית נמוך, שכן ההחזר חל על הריבית עצמה בלבד ולא על הקרן עצמה. עצם התשלום הנמוך, יחסית, מפנה ללווה כספים אחרים שבהם הוא יכול לעשות כל שימוש אחר שמתאים לו ולצרכים המשפחתיים שלו. מכיוון שמלכתחילה מדובר בהלוואה לטווח קצר מאד, הרי שאין כאן קנס או עמלה על פירעון מוקדם – מה שגם כן יכול לחסוך לא מעט כספים בעתיד.

פוליסת ביטוח חיים נדרשת לרכישה במקרים שבהם אדם מעוניין לבטח את עצמו ואת בני משפחתו באופן שוטף, אך היא גם מושג שכיח ונפוץ בעולם המשכנתאות. כאשר אדם לוקח משכנתא של סכום כסף גבוה שמעמיד לזכותו הבנק, הרי שקיים סיכון מסוים שמכל מיני סיבות ההלוואה לא תסולק והלקוח לא יעמוד בהחזרים. אחת הסיבות לכך היא למשל פגיעה בגופו שלא מאפשרת לו להמשיך לעבוד, להתפרנס וכפועל יוצא מכך – להמשיך לשלם את החזרי המשכנתא. ביטוח החיים קיים בדיוק לשם עניין זה – לבטח את המשך תשלומי המשכנתא במקרים שבהם הלווה לא יכול לעשות זאת.
שילוב של פוליסת ביטוח החיים בתהליך המשכנתא
כיום מדובר בחלק בלתי נפרד מהתהליך. אי אפשר לקחת משכנתא ללא הוספת ביטוח החיים וברוב החישובים המקדימים שיבצע הלקוח יילקח בחשבון סכום נוסף עבור הפוליסה. בדרך כלל יהיה מדובר בתוספת של כמה מאות שקלים מדי חודש או בתשלום מקדים שלא יהיה קשור להחזרים החודשיים. כך יהיו מכוסים גם הלקוח וגם הבנק מפני מצב שבו, חלילה, לא יוכל הלקוח לשלם בשל אובדן כושר עבודה או מצב פיזי בריאותי לא טוב שהגיע אליו.
אין צורך לזכור בהכרח לפנות לבירורים בנושא זה, שכן אנשי המקצוע שמלווים את תהליך לקיחת המשכנתא יידעו בדיוק מתי הזמן לטפל בכך וגם יוכלו להמליץ על הסעיפים החשובים והדרושים.

כאשר אדם מסוים לוקח משכנתא – התהליך לא מסתיים בעצם המשכנתא עצמה אלא יש כמה נושאים נוספים שעליו לטפל בהם. אחד מהם הוא רכישת פוליסה של ביטוח משכנתא שהיא בעצם שני סוגים של ביטוחים – ביטוח הנכס עצמו אשר בגינו נלקחה המשכנתא מלכתחילה והשני הוא ביטוח חיים עבור עצמו. המטרה של שתי פוליסות אלה היא וידוא עבור הבנק שבמקרה, חלילה שללווה עצמו יקרה משהו – יהיה מי שיוכל לערוב לבנק ולהחזיר את שאר תשלומי ההחזרה שטרם שולמו.
ביטוח חיים הפך לאחרונה לחוק ובבנק שאמור לאשר את המשכנתא ולהעביר את הכסף אי אפשר יהיה להשלים את התהליך ללא אישור מפורש והצגת הוכחות מצד הלווה על כך שיש פוליסת ביטוח חיים שהוא רכב לשם כך. ברוב המקרים יהיה מדובר בסכום של כמה מאות שקלים בחודש שצריך לחשב אותם ולקחת אותם בחשבון כאשר מבצעים הערכות שונות בנוגע לסכום החודשי שיהיה צורך לשלם עד לסילוק המשכנתא במלואה.
חשוב לפנות אל סוכן או חברת ביטוח שהלווה סומך עליהם ויוכלו לתת לו הצעת מחיר טובה ונוחה וגם כיסוי מלא עבור כל מקרה שעלול לקרות. כיום ידוע שעולם המשכנתאות וביטוחי החיים הולכים יד ביד זה עם זה ואי אפשר להפריד ביניהם. מחשבה מעמיקה תביא איתה את ההבנה שחשוב מאד לספק עבור הבנק את הביטחונות שמגיעים לו בתמורה לסכום המשכנתא.

כאשר לוקחים משכנתא שההחזר שלה מתפרס על פני 25 שנה (בממוצע) אי אפשר לדעת מהתחלה אם באמצע לא יהיה רצון לעבור לדירה אחרית, גדולה או חדישה יותר. מה קורה אם משפחה מעוניינת לעבור דירה אך עדיין לא הסתיימו תשלומי ההחזר עבור המשכנתא שנלקחה? במקרה זה ניתן לבצע מהלך שנקרא גרירת משכנתא, שהמשמעות שלו היא העברת המשכנתא לדירה החדשה. בעצם מדובר בהגדלת המשכנתא הקיימת, שכן ברוב המקרים יתבצע המעבר לשם שדרוג רמת המגורים ואיכות החיים, אך ההבדל הוא שהעירבון כלפי הבנק הופך להיות הדירה החדשה.
במקום הליך בירוקרטי סבוך וארוך של סיום משכנתא אחת והתחלתה של אחרת – ממשיכים תשלומי ההחזרים ללא הפרעה אך משתנה הסכום ומשתנה הנכס שיהווה את העירבון עבור הבנק. כך הרבה יותר קל לעבור דירה, הבנקים מכירים את תהליך הגרירה ועבור מי שעובר דירה ומבצע את התהליך כל הפעולות פשוטות הרבה יותר לביצוע.
כיום נפוץ תהליך של גרירת משכנתא בעיקר בקרב זוגות צעירים שקונים דירה ראשונה המתאימה לזוג ואט אט מעוניינים לשדרג את הדירה ולהגדיל אותה על מנת שתתאים לילדים שמצטרפים למשפחה ומגדילים אותה. מדובר בפעולה כדאית למרות עמלות שמשולמות עבורה, שכן היא מאפשרת מעבר דירה נוח ומהיר מכל הבחינות, כולל זה הבירוקרטי.

כל מי שאי פעם הציע דירה להשכרה או חיפש דירה לגור בה מכיר את מתווכי הדירות שמנסים – כפי שמרמז עליהם העיסוק שלהם – לתווך בין שני צדדי העסקה ולסייע למצוא את הנכסים או את האנשים המתאימים ביותר. מי שמשכיר דירה מחפש אנשים מסוימים שיהפכו להיות השוכרים שלו ומי שמחפש דירה יודע בדיוק, בדרך כלל, איזו דירה דרושה לו מבחינת התכונות והמאפיינים שלה ובאיזה אזור הוא מחפש. לשני הצדדים אין טעם בפנייה זה אל זה אם תנאים או קריטריונים מקדימים לא מתקיימים וזאת על מנת למנוע בזבוז זמן של כולם. זה מה שמנסים לעשות המתווכים, מי בהצלחה ומי באופן כללי ובעל פחות אחוזי הצלחה.
איך נקבע תשלום למתווך?
דמי התיווך עומדים ברוב המקרים על שיעור של 2-3% משווי דירה למכירה או בגובה של חודש שכירות במקרה של דירה להשכרה. בישראל לא מוסדר באופן חוקי הנושא של איזה צד אמור לשלם עבור דמי התיווך, מה שמביא למצב מתסכל שבו ברוב המקרים יתגלגל התשלום על הצד השוכר, למשל, בלי שיהיה זה שפנה מלכתחילה לשירותי התיווך. בחודשים האחרונים מתקיימים ניסיונות להסדיר את נושא דמי התיווך באופן רשמי וברור אך נכון לעכשיו רחוקה הדרך מכך. אין ספק שמדובר במצב מתסכל מאד של תשלום ללא צורך או רצון וכל שנותר לשוכרים הוא לקוות שאכן בקרוב יהיה הסדר רשמי בעניין.

בעולם הדירות, המקרקעין והנדל"ן יחול מס על בעל הדירה במידה והחלטות של ועדה מטעם הרשות המקומית מביאות לידי כך שערך הנכס שלו יעלה. מס זה נקרא היטל השבחה ואין מדובר במס שמשלם אותו בעל הנכס מיד עם החלתו אלא כאשר הוא עצמו מממש את אותה השבחה – בעת מכירת הנכס, לדוגמא. במידה ומדובר בדירה שמושכרת לטווח אורך, למשל, יכול לחול מס זה על השוכרים (במידה והם אכן זוכרים לטווח ארוך) והחלטה זו תתקבל בדיונים בין הצדדים. לאותה וועדה מטעם הרשות המקומית לא תהיה מילה בנושא זה ובלבד שמי מהצדדים אכן ישלם את מס ההשבחה.
מה שיעור ההיטל ואיך מתבצע התשלום?
מס ההשבחה עומד על שיעור של 50% מערך ההשבחה עצמה. ברוב המקרים ישולם המס בעת מכירה של הנכס, שכן אז בעצם מממש בעליו את ההשבחה עצמה – שכן הוא רשאי להעלות את מחיר המחכירה בזכות אותה השבחה, שבלעדיה היה שווה הנכס שלו פחות. על הוועדה המקומית לעדכן את בעלי הנכסים אודות עצם ההשבחה ועל גובה ההיטל. חשוב מאד לדעת שכיום נהוג לערער על הודעה זו של הוועדה המקומית, מה שמביא בפועל לתשלום מופחת של מס ההשבחה. את הערעור ניתן להגיש תוך שנה ממועד פרסום שומות ההשבחה כך שאפשר להבין שאין מדובר בעניין מיידי לא עבור בעל הנכס ולא עבור מי שיקנה אותו או שוכר אותו.

תהליך של לקיחת משכנתא הוא תהליך ארוך שכולל לא מעט שלבים בדרך. חשוב מאד לעבוד בצורה מאד מסודרת ומושכלת על מנת שלא לפספס שום פעולה חשובה, מילוי טופס או הגעה לפגישה. אחד מהטפסים או השלבים החשובים ביותר בתהליך הוא חתימה על גבי כתב התחייבות לרישום משכנתא, טופס חשוב ומהותי שעליו חותמים הצדדים והוא מהווה בעצם בטוחה עבור הבנק בנוגע לזכויות שיש לו על המשכנתא שהוא עצמו מעביר למי שהופך להיות בעל הזכויות על הכנס, או בעצם הבעלים החוקיים שלו. ברוב המקרים נחתם כתב התחייבות זה במצב של מכירת דירה כיד שנייה.
מי מעורב בחתימה על כתב התחייבות?
כל מי שקשור בדרך כלשהי להעברת זכויות או בעלות על דירה או נכס צריך שהחתימה שלו תופיע על גבי כתב ההתחייבות – רוכש הדירה, נציג הבנק ולעיתים גם נציג מטעם מנהל מקרקעי ישראל. בכל מקרה, אחד מהעתקי הטופס מיועד להגיע ולהיות מתויק במשרדי המנהל למקרקעין בישראל על מנת לאשר שתהליך המשכנתא אכן עומד לצאת לדרך והצדדים מודעים לחובות והזכויות שלהם זה כלפי זה. מדובר בשלב חשוב ומהותי הן עבור הצד הקונה והן עבור הבנק ומהווה צעד חשוב מאד בדרך לסיומו המוצלח של התהליך והעברת הכסף תמורת הדירה שעל הפרק. חשוב מאד שאיש המקצוע שמלווה את הלקוח בתהליך יהיה שותף גם לחתימה על כתב ההתחייבות.

מס השבחה הוא מס שמשלם הבעלים של נכס מקרקעין (דירה, בית או גם נדל"ן מסחרי) לאחר שהחלטות או פעולות שבוצעו מטעם ועל ידי ועדת ההנדסה של הרשות המקומית גרמו לכך ששווי הנכס שלו עלה מבלי שהוא עצמו ביצע פעולה כלשהי או הגיש איזשהן בקשות. השיעור של היטל השבחה עומד על 50% מערך השווי של ההשבחה עצמה ועל מנת לקבוע את גובה התשלום בפועל צריך להיעזר בשירותיו של שמאי מקרקעין מוסמך ומיומן. הוא זה שיקבע לאור מה צריך לבחון את הטלת המס ומה צריך להיות גובה התשלום.
אופן גביית ההיטל
באופן כללי חשוב לומר שבעל הנכס לא משלם את המס באופן קבוע או במועד קבוע. המס ישולם רק במידה וההשבחה אכן ממומשת, כלומר שבעל הדירה ייהנה מהעלאת המחיר במידה והוא מוכר את הדירה. באופן דומה – אם מדובר בדירה שמושכרת לטווח ארוך החוק מאפשר לבעל הדירה לגבות את ההיטל מהשוכרים, שכן עצם קביעת מחיר השכירות קובעת בתוכה גם את השווי של השבחת הנכס. לוועדה מטעם הרשות המקומית אין מילה בעניין החלת המס על מי מהצדדים ועליהם להחליט זאת בעצמם. דבר נוסף שכדאי מאד לדעת הוא שלאחר שהוועדה המקומית הודיעה על החלת מס ההשבחה – יכול בעל הדירה לערער על ההודעה וכך לקבל הנחה משמעותית בתשלום. כך ההיטל יהיה נמוך יותר.

מצבו הכספי הדינאמי של כל אדם עשוי להביא אותו לכדי סיטואציה שבה הוא זקוק לסכום כסף מסוים באופן מידי, בעוד אין לו אותו בצורה נזילה וזמינה. יחד עם זאת – יתכן והוא עומד בפני קבלת סכום כסף דומה או גדול יותר בעתיד הקרוב – מתנה, ירושה או כסף שעתיד להגיע ממכירה כלשהי. הלוואת בלון היא הלוואת גישור שאפשר לבקש מהבנק תוך כדי שכנוע שסכום כסף אכן אמור להגיע. מדובר בהלוואה שיש לה תנאים מיוחדים והיא אינה דומה לשום סוג אחר של הלוואה.
למרות פרק הזמן הקצר שכביכול אמור לחלוף עד הגעת סכום הכסף המדובר, את הלוואת הבלון ייתן הבנק לאורך עשר שנים. בזמן ההחזר, יחזיר הלווה אך ורק את הריבית, בעוד סכום הקרן יישאר קבוע ויוחזר בסיום התקופה, בבת אחת, בתשלום אחד או שניים לכל היותר. חשוב מאד לדעת שהריבית עבור הלוואה זו לא נחשבת לנמוכה אך ההלוואה תהיה כדאית מאד עבור מי שבאמת צריך כסף בזמן תקופת הגישור הזאת.
חשוב לדעת שהרבה אנשים לא יודעים על סוג ההלוואה הזה ובמידה והם צריכים אותו – סוג אחר של הלוואה לא רק שלא יתאים להם, אלא יעלה להם לא מעט. לכן, במידה ויש ודאות מוחלטת בנוגע לכספים שאמורים להגיע – מומלץ להגיע אל סניף הבנק ולשכנע את פקידי ההלוואות אודותיו וכך לקבל את הלוואת הבלון.

הלוואת גישור אינה קשורה אך ורק לעולם המשכנתאות אלא לתחום ההלוואות באופן כללי. הלוואות גישור ניתנות בדרך כלל לתקופות קצרות וכנגד סכומי כסף שהלווה יודע שאמורים להגיע לידיו. במקום להמתין לסכום הכסף שיגיע ולהשתמש בו – הוא יכול לבקש ולקבל הלוואת גישור וכך לא להתעכב. עם קבלת הכסף לרשותו – הוא יוכל מיד להחזיר את ההלוואה. ברוב המקרים מוגשת בקשה להלוואת גישור לקראת הפיכתה לנזילה של קרן השתלמות, לקראת פתיחה של קופת חסכון שיש בה סכום גדול וכמובן שמן הצד השני – תעמוד רכישה של פריט, מוצר או שירות בסכום גדול.
ישנם לא מעט מקרים שבהם הלוואת גישור היא זו שמתאימה ביותר. חשוב לדעת שמדובר בדרך כלל בהלוואה שניתן לקבל מהר, יחסית, והיא נחשבת להלוואה כדאית מבחינת הריבית שלה. כאשר הלווה מציג הוכחות לכך שסכום כסף בגובה דומה עומד להגיע לחשבון הבנק שלו – הרי שמדובר בהלוואה שכמעט ואין בה סיכון ולכן התנאים שלה עשויים להיות אטרקטיביים ונוחים מאד עבור כל הצדדים. הבנק אולי לא ירוויח עמלה גבוהה מהריבית, אך מדובר יהיה בהלוואה לטווח קצר שאין סיכון שלא תוחזר במלואה, כך שהבנק יוכל לעשות שימוש חוזר בכסף מיד עם חזרתו.
מתי לוקחים הלוואת גישור?
לקיחת משכנתא, רכישת רכב חדש או כל קנייה אחרת המערבת סכום כסף גדול יכולות להיות מתאימות לקבלת הלוואת גישור.

לקיחת משכנתא היא תהליך לא קצר שיש בו כמה וכמה שלבים. מכיוון שמדובר בסכום כסף גדול מאד שעובר מהבנק לרשותו של הלקוח הלווה, הרי שכל הנחה, הטבה או הוזלה עשויות להיות מועילות מאד עבור כל אחד. השלב הראשון בתהליך הוא קבלת אישור זכאות מטעם משרד הבינוי והשיכון על עצם קבלת המשכנתא. ברגע שהזכאות קיימת – אפשר בעזרתה לחפש הלוואות זכאות מדינה שניתנות אך ורק ולזכאים ויכולים לסייע רבות בהתמודדות כלכלית עם תשלום החזרי המשכנתא. הלוואות אלה ניתנות בתנאים מועדפים ואטרקטיביים שהופכים את תשלומי המשכנתא, גם אם את חלקם – לנוחים וקלים יותר.
מה חשוב לדעת על ההלוואה?
הפרט שהכי חשוב לדעת הוא שמדובר בהלוואות מותאמות אישית ויש להם סכום מקסימום. לא כל לוקחי המשכנתא מקבלים בדיוק את אותו הסכום, אלא הסכום תלוי בנתונים אישיים של הלווה ובני המשפחה שלו. ברוב המקרים מדובר על סכום שנע סביב מאה אלף ₪ בתנאים טובים וריבית נמוכה. בחישובי המשכנתא וההחזר צריך לקחת בחשבון החזר גם של ההלוואה הזאת ובעצם יש מי שמחשיבים את הסכום כחלק מההון העצמי שאיתו הם מתחילים את התהליך.
ישנם תהליכים שבהם לווי המשכנתא חושבים שהם יכולים להסתדר בלי לקבל את הלוואת הזכאות אך יהיה מדובר בטעות, שכן מדובר בהטבה מטעם המדינה שלא כדאי לוותר עליה. היא מאפשרת אוויר לנשימה בתחילת תקופת ההחזרים.

הלוואה משלימהאם לא מספיק הסכום הגבוה שצריך לגייס עבור רכישת דירה – הרי שלעיתים מלבד הדירה עצמה ישנן הוצאות רבות שנדרשות לפני שעוברים לגור בדירה החדשה. מכיוון שהלוואת המשכנתא נועדה אך ורק לתשלום עבור הדירה או הבית הרי שההוצאות לא מסתיימות בכך ויש הוצאות נוספות בין אם לפני המעבר, בסמוך לא או אחריו. הלוואה משלימה היא הלוואה שמתאפשרת ללווי המשכנתא לקבל בתנאים מועדפים והמטרה שלה היא הכנת הדירה למגורים, מכל בחינה שהיא. יש מי שיעשה בה שימוש לצורך רכישת רהיטים חדשים ויש מי שישתמש בכסף על מנת לבצע שיפוץ בדירה שאינה חדשה.
איך להתכונן לקראת ההלוואה המשלימה?
בניגוד למשכנתא שהסכום שלה ידוע מראש – ההלוואה המשלימה יכולה להיות בגובה משתנה, בהתאם לצרכים של כל לווה או משפחה. על מנת לדעת מה הסכום הדרוש כדאי וחשוב לבצע רישום מדויק של הצרכים, מה סכומי הכסף שכנראה יידרשו ולעקוב אחריהם מקרוב. חשוב לבצע סקר שוק או השוואות מחירים וכך מגיעים לבסוף לסכום הכסף המתאים ביותר שישרת את הצרכים. ההלוואה נחשבת לכדאית מאד, מפני שסניף הבנק כבר מכיר את הלקוחות ויודע שאין סיכון מצידם שההלוואה לא תוחזר באופן תקין. יחד עם זאת מומלץ דווקא לפנות לקבלת הלוואה זו דרך גופים חוץ בנקאיים על מנת שההחזר לא יפגע במסגרת העובר ושב של הלקוח.

כאשר דנים במושגים שונים שקשורים לעולם הנדל"ן, המקרקעין והמשכנתאות נתקלים לא מעט במושג הערת אזהרה. בתחומים אלה יהיה מדובר באזהרה מטעמו של בעל הנכס (או מי שנחשב באופן רשמי כבעל זכויות בכס) על כך שהוא עומד בקרוב לבצע עסקה כלשהי בנכס המדובר. מכאן שאם אדם מסוים יתעניין באותו הנכס הוא יראה שקיימת מחויבות כלשהי של הבעלים כלפי אדם אחר וייתכן שעסקת נדל"ן ומקרקעין תצא לפועל. מטרה נוספת של רישום האזהרה היא למנוע מבעל הנכס עצמו לרקום שתי עסקאות שונות עבור אותו הנכס מבלי להודיע על כך לשני הצדדים. כשם שהאזהרה קיימת על מנת למנוע ביצוע עסקה – כך היא יכולה גם להזהיר מפני אי ביצועה של עסקה באותו הנכס.
המשמעות של הערת האזהרה
כאשר מופיעה ההערה בפנקס המקרקעין, הרי שאי אפשר לרשום על אותו הנכס שום הערה אחרת. הדרך לעשות זאת היא לבטל קודם כל את ההערה הנוכחית. החל מהרגע שבו נרשמת ההערה צריכים הצדדים בעסקה הנרקמת לעבוד ביחד בשיתוף פעולה על מנת לקדם את העסקה ולוודא שהיא מבוצעת בשביעות רצון של כולם. יחד עם זאת, ייתכן מקרה ובו מעורבות של בית המשפט תביא לכדי שינוי, עריכה או מחיקה של הערת אזהרה קיימת. כאשר את תהליך המשכנתא מלווה איש מקצוע חשוב לקבל ממנו את כל ההסברים הקשורים לכתיבת ההערה וכמובן להשלכות שיש לה על העסקה.

על מנת לפקח על חשבונות בנקים של בעלי עסקים או של אנשים פרטיים הוחלו כמה וכמה תקנות על ידי בנק ישראל. על פי אחת מהן, במידה ומחשבון בנק מסוים נמשכו במשך שנה אחת עשרה צ'קים שלא היה להם כיסוי – החשבון עלול להיחשב בתור חשבון מוגבל. להגדרה זו יש משמעויות והשלכות הן על חשבון הבנק עצמו והן על מי שמוגדר כבעליו. הגדרה זו עלולה להפוך את בעליו של החשבון לכזה שאין לו בסיס כלכלי או במקרים חמורים יותר אפילו ככזה שיש בו סכנה כלכלית עבור אנשים אחרים. הגבלות על החשבון מוטלות כסנקציות על כל מי שיש לו הרשאת חתימה או ייפוי כוח כלשהו לביצוע פעולות בחשבון המוגבל.
מהן ההגבלות על בעלי החשבון?
הנטייה האוטומטית של בעלי חשבון אחרי שהחשבון הופך למוגבל היא פתיחת חשבון חדש בבנק אחר, חשבון שאפשר יהיה למשוך ממנו צ'קים. לכן זהו האיסור הראשון. מהחשבון המוגבל לא ניתן למשוך כספים – לא על ידי הבעלים ולא באישור הבנק, במקרה של צ'קים, למשל. ההגבלה מוטלת על החשבון למשך שנה ובמהלך שנה זו מתקיים פיקוח הדוק על הפעילות בו. לכן, בעליו של החשבון לא יוכל, במקרים מסוימים, לבקש בקשות או בקלות כמו משכנתא או הלוואות, גם אם הן מיועדות לצרכים אחרים ואין להן קשר לחוסר הכיסוי של הצ'קים שהביא להטלת ההגבלות.

ישנם מקרים שבהם על אדם מסוים מוטלת האחריות או החובה להציג מסמכים המעידים על נתונים כלשהם. גם אם מדובר בתוכן שהוא כותב בעצמו או אפילו נעזר באנשי מקצוע לצורך כך – יש הכרח שאת המסמך יאשר נוטריון על מנת לאמת את החתימות והתוכן וגם על מנת להפוך את המסמך לתקף מבחינה חוקית ואפילו תקף בבית משפט במידת הצורך. כך הדבר גם כאשר אדם מסוים מעוניין לייפות את כוחו של אדם אחר לצורך ביצוע פעולות או קבלת החלטות. ייפוי כוח נוטריוני הוא היחיד שיהיה קביל ותקף.
על מנת לחתום על ייפוי כוח בנוכחות נוטריון צריכים שני הצדדים להגיע אל משרדו של הנוטריון. תחילה הוא יזהה אותם על פי תעודות מזהות שהם יציגו בפניו. לאחר מכן הוא יסביר להם את החשיבות של השתתפותו במעמד ואת המשמעות שייפוי הכוח יקבל מיד עם סיום הפגישה וחתימתו של הנוטריון על מסמך ייפוי הכוח. מסמכים כאלה עשויים להידרש בעסקאות נדל"ן, למשל או בכל נושא אחר שיש לו השלכות על שני הצדדים וחשוב שהם יידעו על כך.
שירותים של נוטריון הם שירותים קבועים על ידי משרד המשפטים, כמו גם המחירים שייגבו תמורת שירותים אלה. לאחר מתן האישור של הנוטריון יכולים הצדדים להמשיך בתהליך האמור תוך כדי שהם מבינים שייפוי הכוח תקף משפטית.

תהליך של לקיחת משכנתא הוא תהליך ארוך שכולל לא מעט שלבים בדרך. חשוב מאד לעבוד בצורה מאד מסודרת ומושכלת על מנת שלא לפספס שום פעולה חשובה, מילוי טופס או הגעה לפגישה. אחד מהטפסים או השלבים החשובים ביותר בתהליך הוא חתימה על גבי כתב התחייבות לרישום משכנתא, טופס חשוב ומהותי שעליו חותמים הצדדים והוא מהווה בעצם בטוחה עבור הבנק בנוגע לזכויות שיש לו על המשכנתא שהוא עצמו מעביר למי שהופך להיות בעל הזכויות על הכנס, או בעצם הבעלים החוקיים שלו. ברוב המקרים נחתם כתב התחייבות זה במצב של מכירת דירה כיד שנייה.
מי מעורב בחתימה על כתב התחייבות?
כל מי שקשור בדרך כלשהי להעברת זכויות או בעלות על דירה או נכס צריך שהחתימה שלו תופיע על גבי כתב ההתחייבות – רוכש הדירה, נציג הבנק ולעיתים גם נציג מטעם מנהל מקרקעי ישראל. בכל מקרה, אחד מהעתקי הטופס מיועד להגיע ולהיות מתויק במשרדי המנהל למקרקעין בישראל על מנת לאשר שתהליך המשכנתא אכן עומד לצאת לדרך והצדדים מודעים לחובות והזכויות שלהם זה כלפי זה. מדובר בשלב חשוב ומהותי הן עבור הצד הקונה והן עבור הבנק ומהווה צעד חשוב מאד בדרך לסיומו המוצלח של התהליך והעברת הכסף תמורת הדירה שעל הפרק. חשוב מאד שאיש המקצוע שמלווה את הלקוח בתהליך יהיה שותף גם לחתימה על כתב ההתחייבות.

משכנתא שניתנת ללקוח היא בעצם הלוואה שעושים בה שימוש אך ורק לצורך רכישת דירה. מדובר בסכום גדול מאד של כסף שמוחזר אט אט לאורך תקופה לא קצרה של כמה עשרות שנים, בממוצע 20-25 שנה. לפני העברת הכסף הלכה למעשה מהבנק ללקוח – מתבצעים לא מעט חישובים על מנת שהלקוח יבין בדיוק למה הוא נכנס, מה יהיה גובה ההחזר החודשי וכמובן בדרך זו אפשר יהיה לנתח את החלוקה בין החזר הקרן לבין הריבית שמתווספת לסכום הכולל. בשוק קיימות כיום כל מיני טבלאות שזה תפקידן והן נקראות לוח סילוקין. לוח הסילוקין מפרט במדויק את סכומי ההחזר, מחשב את אחוז הריבית ואפשר לעשות בו שימוש לצורך השוואה בין מסלולי החזר שונים.
סוגים שונים של לוחות סילוקין
כאשר מתקדם הלקוח בתהליך לקיחת המשכנתא שלו – השימוש בלוח הסילוקין הופך לבלתי נפרד מהתהליך. כל איש מקצוע או יועץ משכנתאות יבצע חישובים בהתאם למסלולים שונים על מנת שהלקוח יבין את המשמעויות של המספרים השונים או של שיעור הריבית, למשל. בלוח הסילוקין אפשר לראות איך ישפיע ההחזר החודשי על סכום המשכנתא הכולל לאורך השנים וברוב המקרים יבוצעו החישובים בלוח סילוקין שמתאים למסלול הרלוונטי – לוח שפיצר, מסלול החזר קרן שווה או כל מסלול אחר שבו מתעניין הלקוח. בלוח הסילוקין אפשר יהיה לשנות נתונים או נוסחאות על מנת להגיע למסלול הכדאי ביותר.

מדדים או מספרים שונים נמצאים בשימוש נרחב בעולם הכלכלה והפיננסים לא רק בישראל אלא בכל מדינה כמעט. מדד המחירים לצרכן הוא מדד שבא לידי ביטוי באחוזים או חלקי האחוז והוא מבטא את תנודת המחירים של מוצרי צריכה בסיסיים במדינה. למדד המחירים לצרכן יש השפעה על תחומים רבים מתחומי החיים ואחד מהם הוא עולם המשכנתאות. כאשר יגיע אדם זה או אחר לבצע בירורים שונים בנושא משכנתאות – אחד הנושאים שיעלו יהיה מדד המחירים לצרכן והחלטות חשובות צריך יהיה לקבל בהתבסס על מדד זה. זו הסיבה שכדאי מאד להכיר אותו ולפחות מעט מהמשמעויות שלו.
איך מתייחסים למדד בעת לקיחת משכנתא
כאשר מתעסקים בעולם המשכנתאות, רוב השיח קשור בדרך כלל לגובה הריבית. מדד המחירים המתפרסם פעם בחודש על ידי נגיד בנק ישראל נותן תמונה כללית על תנודת המחירים של סל מוצרים מסוים שעליו הוחלט ואחריו עוקב המדד. בעצה אחת עם יועץ משכנתאות או איש מקצוע מעולם הכלכלה יצטרך הלקוח להחליט האם ירצה שגובה הריבית יהיה צמוד למדד או קבוע. ישנם שיקולים רבים לכאן ולכאן ולכל החלטה תהיינה משמעויות אחרות ושונות גם על גובה הריבית ובעקבות זה גם על סכום ההחזר החודשי וגובה הסכום הכללי של ההלוואה. חשוב לקבל את הייעוץ המקצועי על מנת להבין לעומק את ההשלכות של כל אחוז או נתון.

מדד תשומות הבנייה הוא נתון חשוב מאד שמתפרסם מדי חודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה והוא מאד מעניין את ציבור רוכשי הדירות. הוא מתייחס בעצם לשינויים שחלו במחירים של מוצרים או שירותים הקשורים לענף הבנייה ומשפיעים על מחירי הדירות הנבנות על ידי קבלנים. המדד מגלם בתוכו את המחירים של חומרים, סוגי עבודות ושירותים והוא מספק ממוצע מסוים שמהווה תוצאה של סקר שוק יסודי ומקיף בין ספקי שירות שונים מתחום הבניין והבנייה. מי עושה שימוש במדד זה? כל מי שיש לו נגיעה כלשהי לעולם הנכסים הבנויים – אדריכלים ומעצבי פנים, רוכשי דירות, קבלנים וגם מי שנושא הכלכלה בכלל מעניין אותו.
מה חשוב לדעת על המדד?
לפני שניגשים להסתכל על המדד חשוב מאד להכיר אותו על מנת להבין את המשמעות של המספרים שמופיעים בו. הקביעה מבוססת על נקודות שמוספות או נגרעות מהמחיר של שירות או מוצר בהתאם לתנודות המחירים של אלה בשוק הרחב. מדד תשומות בנייה מעניין את ציבור רוכשי הדירות מפני שיש לו השפעה מסוימת על אומדן השינויים במחירי דירות הקבלן ואפשר להבין ממנו את התנודות בשוק. בסיומה של כל שנה קלנדרית מבוצע שקלול של העליות או הירידות בנתונים השונים והתוצאה הסופית בראייה שנתית באה לידי ביטוי במספרים שמהם אפשר ללמוד לא מעט.

סילוק הלוואת משכנתא אינו עניין של מה בכך. מדובר בסכום כסף גדול מאד שההחזר שלו נפרס על פני כמה וכמה שנים, ברוב המקרים בין 20 ל- 30 שנה. כאשר נפגש הלווה עם אנשי המקצוע שמסייעים לו לקבל את המשכנתא הטובה והמתאימה לו ביותר עומדים בפניהם נתונים ופרטי מידע שנכונים להווה והערכות בנוגע להתנהגות עולם הכספים עם חלוף הזמן. מדיניות כלכלית או נושאים פיננסיים שונים עשויים להשתנות עם הזמן ולשנות באופן ישיר גם את גובה ההחזר של לווי המשכנתאות.
בחינה של מחזור משכנתא היא בחינה מדוקדקת ומעמיקה בנוגע לגורמים שונים בשוק ההון שמשפיעים על החזר המשכנתא וייתכן שאינם רלוונטיים פי שהיו בעת לקיחת המשכנתא. ייתכן מאד שבשלב מסוים יהיה כדאי לשנות את מסלול ההחזר וכך לחזור לא מעט כסף שמקורו בשינוי אחוז הריבית, בעיקר. אמנם גם המחזור עצמו עולה לא מעט, שכן הוא דורש עבודה נוספת של פקידי הבנק, אך בשורה התחתונה עשוי להתקבל מצב שהסכום הכולל שאותו שילם הלווה יהיה נמוך משמעותית מהסכום שהיה משלם ללא השינוי.
לכל אדם שנמצא בתהליך של החזר משכנתא כדאי לבחון את התנודות בשוק ההון וכך לדעת האם כדאי לו לבצע מחזור של המשכנתא שלו. מומלץ לו להתייעץ עם אנשי מקצוע לצורך כך על מנת לקבל את ההחלטה הנכונה ביותר עבורו ועבור צרכיו הכספיים.

רשות מקרקעי ישראל, כמו שנקרא כיום המנהל, היא רשות ממשלתית העומדת בפני עצמה והיא זו שקובעת את מדיניות ההתייחסות לשטחים וקרקעות בישראל. העומד בראש הרשות הוא שר האוצר המכהן וחברים בה מנכ"לים של משרדי ממשלה שונים. מתחת לראש המנהל יש את מועצת הרשות – זו שקובעת הלכה למעשה את המדיניות ומחילה החלטות שונות אשר נוגעות לקרקעות בכל שטחי המדינה. בנוסף לאלה שותפים במועצה ובוועדות השונות גם עובדים בכירים מקק"ל. המטרה הראשונה שעומדת לנגד עיניהם של העוסקים במלאכת מדיניות השטחים והקרקעות היא פיתוחה של המדינה ושימוש מושכל בשטחים אלה. בכלל זה החלטה על הקצאת שטחים למטרות מגורים או מסחר, וידוא זכויותיהם של בעלי קרקעות ורישום בטאבו של רוכשי שטחים חדשים.
איך מתבצעים תפקידי המנהל?
כאמור, מנהל מקרקעי ישראל הוא הגוף שדואג לשטחיה של המדינה ומוודא שנעשה בהם שימוש נכון, חוקי, הוגן וכזה שכמובן עומד בלשון החוק. עובדי המנהל הם עובדי מדינה והם כפופים באופן ישיר למשרד האוצר. העבודה השוטפת של המנהל ברוב המקרים בירוקרטית ומבוססת על תהליכים מובנים אך יש להם חשיבות גבוהה מאד וחשוב לשים לב שכל שלב וכל טופס שמוגש מועברים בצורה נכונה על מנת למנוע טעויות או הקלדה, חלילה של נתונים ופרטים שגויים. גם למנהל יש אתר אינטרנט שאפשר לדלות ממנו לא מעט מידע.

אנשים רבים מתבלבלים בנושא של המהות של מס השבח כאשר מתבצעת רכישה של דירה או נכס. ישנה טעות רווחת שמדובר במס הקשור ישירות בערך הנכס עצמו אך בעצם מדובר במס שנגזר מהרווח שנוצר למוכר הנכס מעליית מחירים או השבחה שבוצעה בנכס במהלך פרק הזמן שבין המועד בו הוא עצמו רכש את הנכס לבין המועד שבו הוא מוכר אותו לבעליו הבעלים. כיום נקרא המס מס שבח מקרקעין בשמו המלא ויש דרך סבוכה אך אינטואיטיבית לחשב את שיעורו.
בשנים האחרונות חלו כמה וכמה שינויים בחוק על מנת להחיל אותו על מי שיש בבעלותו יותר מדירה אחת. אם בעבר נהנו אלה מפטור מלא ממס שבח, הרי שלאחרונה בוטל הפטור ועליהם לשלם אותו. יחד עם זאת, ישנה רשימה לא קצרה של מקרים שבהם בכל זאת ניתן להשיג את הפטור מתשלום המס ולכן חשוב לדעת עליה ולבדוק כל מקרה לגופו. לא תמיד אנשים שמוכרים דירה מודעים לאפשרות לבקש ולקבל את הפטור.
מה עוד חשוב לדעת?
כדאי מאד לשים לב שהחוק חל על נכסים או דירות הבנויים בישראל ולא מחוצה לה. גם זה מקור ללא מעט בלבולים ואנשים לעיתים משלמים סכומים שלא בהכרח נכונים או אפילו כאלה שלא תמיד צריך לשלם. חשוב וכדאי להתייעץ עם איש מקצוע הבקיא בתחום על מנת לקבל את כל המידע.

בארץ קיימים לא מעט תושבים ואזרחים שחצו את גיל ה- 60 ועדיין מנהלים חיים פעילים, עשירים ועצמאיים. ברוב המקרים יש להם דירה משלהם אבל דווקא תזרים המזומנים שלהם לא ממש טוב. ייתכן ויגיע מצב שבו הם ירצו לעזור למי מהילדים או הנכדים שלהם, ירצו לשפץ את הבית או אפילו לטוס לטיול בחוץ לארץ. על מנת להשיג את הכסף המזומן הדרוש הם יכולים לשעבד לבנק את הדירה שברשותם ותמורתה לקבל הלוואה שנקראת משכנתא הפוכה. מדובר באחד הסוגים הנפוצים והמבוקשים של הלוואת בלון, הלוואה נוחה שניתנת למשך תקופה לא ארוכה ויש לה מועד פקיעה ידוע וברור מראש, מועד שברוב המקרים הלווים יוכלו להחליט עליו בעצמם.
מכיוון שיש נכס שמשועבד לטובת מתן כספי ההלוואה, הרי שאין הרבה סיכון במתן ההלוואה ומסיבה זו מדובר בפעולה כדאית שהרבה מאד אנשים עושים בה שימוש. במידה ומדובר באנשים מבוגרים מאד, הם יכולים לקבל את ההלוואה ולהגדיר את מועד סילוקה אפילו ביום הפטירה שלהם, אז תועמד הדירה לרשות הבנק ושוויה ינוכה מיתרת ההלוואה. למרות לא מעט יתרונות שיש להלוואה זו – חשוב לדעת שיש בה גם חסרון משמעותי והוא שגובה הריבית בדרך כלל אינו נמוך ולכן צריך לקחת אותו בחשבון כסכום כסף שהלקוח לא מקבל לכיסו אבל כן צריך להחזיר וחשוב מאד לקחת את זה בחשבון כשבוחנים את הנתונים והתשלומים העתידיים.

החזר של משכנתא הוא החזר שנפרס לאורך לא מעט שנים. במהלך שנים אלה עלולים לחול שינויים רבים בחייו האישיים של הלווה, שינויים שישפיעו גם על ההתנהלות הכספית שלו ועל היכולת שלו להמשיך להחזיר את תשלומי המשכנתא. על מנת לא להיכנס לגרעון כספי חמור – הוא יכול לבקש לקחת פסק זמן מהמשכנתא, שמשמעותו הקפאת ההחזרים למשך תקופת זמן קצובה וקבועה. כך יכול הלווה לעשות סדר בענייניו ולחזור לשלם את המשכנתא באופן ודאי, רגוע ובטוח. ברוב המקרים צריך לבקש פסק זמן זה כאשר ישנה תקופה של גובה הוצאות חריג שלא מאפשר את החזר המשכנתא ללא הגעה ליתרת חובה משמעותית או אפילו מסוכנת.
ישנה אפשרות נוספת אשר בגינה ייתכן והלווה ירצה לבקש פסק זמן בתשלומי המשכנתא והיא שהוא מעוניין למכור את הדירה שבה הוא גר ועליה הוא משלם את המשכנתא. בתהליך בעצם כולל מכירת הדירה, מכירת המשכנתא בחזרה לסניף הבנק וזאת על מנת לקחת הלוואת משכנתא חדשה בגין הדירה שאותה יקנה. האפשרות להקפיא לתקופה מסוימת את תשלומי המשכנתא נוחה מאד ומתאימה במקרים כאלה שבמהלכם קשה יותר לעמוד בתשלומים והיא נדרשת על מנת שהלקוח יוכל לאפס את ענייניו ולהמשיך באופן תקין, בטוח ושקט. חשוב מאד לדעת על אפשרות זו על מנת שלא להגיע למצב כספי בעייתי בחשבון העובר ושב.

ישנם מקרים רבים שבהם מתנהל נושא כספי בין הלקוח לבין הבנק במטבע חוץ ולא בשקלים ישראליים. מכיוון שאין מדובר במטבע המקומי, מתבצעת פעולה של המרת הכספים מהשקל למטבע המדובר. במידה והלקוח מבקש לקחת הלוואה במטבע חוץ – תתווסף לעסקה גם ההמרה וגם עמלת הלוואות במט"ח, אותה יש לשלם לבנק עבור כל ההתעסקות עם המטבע הזר. למרות שפעולות רבות מבוצעות במטבע זר – אין זה אומר שהעמלות המדוברות לא נגבות, שכן קיימים שערי המרה שונים שעל פיהם ייקבע סכום ההלוואה או הסכום שיועבר ללווה ועל פיהם גם ייקבע גובה העמלה והריבית.
מדוע נגבית העמלה?
כאמור – יש לא מעט התעסקות מצידו של הבנק כאשר מדובר על עסקה המבוצעת במטבע חוץ. יש את המטבעות הנפוצים יותר – דולר אמריקאי, קנדי או הונג קונגי, יורו ולירה שטרלינג, אך ייתכן והעסקה תתבצע במטבע שנחשב לפחות מוכר או נפוץ – יין יפני, יואן סיני, מטבע של מדינה ערבית או של מדינה אפריקאית. לבנק יש דרך להשיג כל סכום של כל מטבע רצוי ולכן העמלה תיקבע על פי סוג המטבע וגובה ההלוואה המבוקש. גם ההיסטוריה הכלכלית של הלווה תילקח בחשבון על מנת להעריך את מידת הסיכון שקיימת עבור סליקת ההלוואה ומכאן שגם העמלה על העסקה וגם עמלת מטבע החוץ תיקבענה על פי כמה וכמה פרמטרים חשובים.

המושג עמלת פרעון מוקדם לוקח חלק בכל נושא שקשורה בו הלוואה של סכום כסף כלשהו על ידי הבנק. בכל הלוואה, בין אם מדובר במשכנתא או בהלוואה לצרכים אחרים – ישנם תנאים ברורים מאד ומספרים ששני הצדדים מכירים ומודעים אליהם – גובה סכום הכסף שהיה ברשותו של הלווה מלכתחילה, מה גובה סכום ההלוואה ומה שיעור הריבית שהבנק גובה בתמורה למתן ההלוואה. את הריבית יקבע הבנק תוך בחינה אודות הרווח העתידי שהוא מעוניין להשיג מהעסקה ורווח עתידי זה ייכנס לספרי החשבון הרשמיים.
יחד עם זאת, ייתכנו לא מעט מקרים או מצבים שבהם הלווה ירצה להחזיר את ההלוואה מוקדם יותר ממה שתכנן או חשב. למרות שעל פי ההסכם עם הבנק עומד לרשותו פרק הזמן שעליו סוכם מלכתחילה – הוא יעדיף להחזיר את הסכום במלואו וכך לסלק את ההלוואה. כאן ייכנס לתמונה קנס או עמלה עבור הפרעון המוקדם, שכן הבנק עלול כעת לסבול מרווח שלא יגיע בסופו של דבר, שכן הריבית חושבה לאורך זמן שבו ההלוואה כבר לא תהיה קיימת.
עמלת הפרעון המוקדם בעצם תפצה את הבנק, גם אם לא באופן מלא על אובדן הרווח העתידי. ברוב המקרים לא יהיה מדובר באותו הסכום שאכן לא יגיע לבנק בסופו של דבר אלא יחושב אחוז מסוים שהיה אמור להגיע לבנק ולבסוף יבוטל. אחוז זה יתווסף בעת החזרת ההלוואה.

תהליך של לקיחת משכנתא לא כולל רק את חישוב ההון העצמי שיש ללקוח ואת ההפרש שעליו לקבל על מנת להגיע לסכום הדרוש לשם רכישת הדירה. ישנם תשלומים נוספים שצריך לדעת עליהם ולהיערך לקראתם, כמובן מתוך חישוב מדויק של ההוצאות הצפויות. סכומים אלה קשורים כמובן לעמלות שונות של הבנק – אלה בעצם הרווחים של הבנק עצמו מהתהליך. אחת מהעמלות הידועות והנפוצות היא עמלת פתיחת תיק – עמלה שנגבית בתחילתו של התהליך, עם הזנת הפרטים הראשוניים אודות הלקוח ואודות התהליך שיוצא לפועל.
מה חשוב לדעת על עמלת פתיחת התיק?
כמו עמלות ונושאים אחרים שמשולמים במהלך התהליך של לקיחת משכנתא – גם על עמלות פתיחת תיקים קיים פיקוח רשמי, כלומר שיש מינימום ומקסימום שיכולים סניפי הבנקים לגבות עבור שירות זה. אמנם מדובר ברוב המקרים בשיעור של פחות מאחוז אחד מהסכום המבוקש למשכנתא, אך כאשר מדובר בסכומים גבוהים של מעל מיליון וחצי או שני מיליון שקלים – הרי שמדובר בסכום לא מבוטל שמגיע היישר לקופת הרווחים של הבנק מהתהליך.
חשוב מאד להיוועץ באנשי מקצוע על מנת לדעת מראש באילו בנקים או סניפים נגבה הסכום הנמוך ביותר ובעת ההכנות של המסמכים או טבלאות החישוב – יש לקחת בחשבון סכום חד פעמי של כמה מאות שקלים כבר בתחילת התהליך. כך לא תהיה הפתעה ואפשר יהיה להתכונן לכל תרחיש.

הסכם משכנתא בין לווה לבין הבנק הוא הסכם קשיח שאינו מאפשר גמישות או שינוי בתנאים ללא הודעה מוקדמת הוא הסכמה מפורשת של שני הצדדים. הלווה אמור לדעת ולהבין באופן ברור למה הוא נכנס ומה מוטל עליו ואין באפשרותו לבצע שום שינוי ללא הודעה לבנק או קבלת אישור מפקיד המשכנתאות. כך הוא גם יודע בדיוק מה גובה ההחזרה החודשי שלו ועליו לוודא שהוא יכול לעמוד בו. בעת הכנת התקציב החודשי שלו עצמו או של בני המשפחה – עליו לוודא שהסכום המתאים עומד לרשותו בחשבון הבנק.
אם מסיבה כלשהי הלווה לא יעמוד בתשלומים – יהיה עליו לשלם ריבית פיגורים. חשוב מאד לדעת שמדובר בריבית בעלת שיעור גבוה מאד והיא כזאת על מנת להיות לא כדאית ולא משתלמת וכך לוודא שלוקחי המשכנתא עומדים בתשלומים ולא מגיעים למצב כספי בעייתי. ברוב המקרים שיעור ריבית הפיגורים יהיה ידוע ורשום בבירור בהסכם שבין הבנק ללקוח, וזאת גם על מנת ליצור הרתעה ולגרום ללווים לחשוב פעמיים לפני שיבצעו מהלך חד צדדי כמו הפסקת תשלומי המשכנתא ללא הודעה וללא אישור.
כשמבצעים את החישובים המקדימים בנוגע לקביעת גובה התשלום החודשי חשוב לשים לב היטב שמדובר בסכום שאפשר לעמוד בו וזאת על מנת להימנע ככל האפשר מהפסקת התשלומים ומהחלת ריבית הפיגורים.

אחד השלבים המתקדמים ביותר של לקיחת משכנתא ורכישת דירה הוא מילוי טופס רישום מקרקעין שהוא שטר משכנתא. שטר זה מהווה את האישור לכך שדירה זו או אחרת משועבדת כעת בטאבו כנגד הלוואת משכנתא שנלקחה בתמורתה. על טופס זה חתומים כל מי שלוקחים חלק ברכישה ובקבלת המשכנתא, לרבות הלווה, נציגי הבנק למשכנתאות – והחתימות שלהם יאושרו על ידי עורך דין נוטריון. קבלת השטר, המילוי שלו והחתימות על גביו כרוכים בתשלום אגרה שהמחיר שלה מתעדכן מעת לעת. אפשר להגיד בעצם, ששטר המשכנתא הוא החוזה הרשמי בין סניף הבנק לבין הלקוח שקיבל את המשכנתא תמורת הדירה שאותה הוא מעוניין לרכוש.
איזה מידע נוסף מצוין בשטר המשכנתא?
חתימתו של לווה המשכנתא על גבי השטר מהווה את ההסכמה שלו לכך שבמידה ומסיבות כלשהן הוא לא יעמוד בתשלומי ההחזרים – יוכל הבנק למכור את הדירה על מנת להשיג את כספו בחזרה ואין חובה על נציגי הבנק לקבל את אישורו של הלווה לשם כך. באופן כללי ניתן לומר ששטר המשכנתא הוא טופס גנרי שניתן לראות את אופן המילוי שלו או לבקש מנציג הבנק או איש המקצוע שמלווה את התהליך להתרשם ממנו ולהבין את המהות שלו. לפני החתימה ייערך הסבר שבמהלכו הלקוח אמור להבין לגמרי על מה הוא חותם ומה ההשלכות של הסכמתו לסעיפים המופיעים בשטר.

אנשים רבים יכולים מדי פעם להגיע למצבים בחיים שבהם עליהם לקחת הלוואות לצרכים שונים. כנגד קבלת ההלוואה עליהם לתת משהו בחזרה לגוף המלווה או להוכיח שיש מה שמוודא שהם יכולים לעמוד בהחזרי ההלוואה ושההלוואה תסולק במועד כפי שתוכנן ומצופה. אחת מהדרכים האלה היא שיעבוד דירה, כלומר העמדת הדירה שבה הם גרים ונמצאת בבעלותם בשיעבוד עד לתום החזרת ההלוואה. המשמעות היא שבמידה ומכל סיבה שהיא הלווים לא יעמדו בתשלומים או שלא יחזירו את ההלוואה במלואה – תעבור הדירה לבעלותו של הגוף שנתן את ההלוואה. גוף זה יוכל למכור את הדירה וכך לקבל את כספו בחזרה.
סוגי שיעבודים
כנגד שיעבוד הדירה ניתן לקחת שני סוגים של הלוואות – האחד הוא הלוואה לכל צורך שהוא והשני הוא הלוואת משכנתא נוספת. כאשר מדובר בהלוואה רגילה תועמד הדירה לשיעבוד כאשר חשבון הבנק של הלווה מעוקל או מוגבל. מכאן שמדובר בפתרון עבור אנשים אלה ועולם ההלוואות לא חסום בפניהם. במקרה של לקיחת משכנתא – סכום ההלוואה הזאת יכול להיחשב בתהליך כהון עצמי שאיתו מתחילים לברר פרטים ולהניע את המהלכים הדרושים. ברוב המקרים הלוואות כנגד שיעבוד הדירה נחשבות לאטרקטיביות וכדאיות והריבית בהן נחשבת לנמוכה יחסית. הרציונל הוא שאנשים שיש בבעלותם דירה לא מהווים סיכון כלשהו ואפשר יהיה במידת הצורך לסלק את ההלוואה על ידי מכירת הדירה.

תעודת הזכאות היא בעצם אישור כי המחזיק בתעודה עמד בקריטריונים שהגדירה מדינת ישראל כזכאי לעזרה בשיכון.

הזכאות תלויה במרכיבים שונים כמו למשל סטטוס משפחתי, יכולת כלכלית (משפחה חד הורית, אזורי פיתוח או שיקום שכונות), שירות צבאי וכדומה.

בתעודת הזכאות המונפקת על ידי משרד הבינוי והשיכון מפורטים נקודות הזכאות ועל פי זה נקבע הסכום להלוואה שניתן לקחת.

בשנים האחרונות תעודת הזכאות נעלמת מן האופק בעקבות התקנות החדשות של בנק ישראל והמפקחת על הבנקים בנושא המשכנתאות.

שיתוף

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב pinterest
שיתוף ב print
שיתוף ב email
× להתכתבות בווטסאפ
גלילה לראש העמוד
דילוג לתוכן