מילון משכנתא

מהו מסלול סליקה? מה המשמעות של שיעורי הריבית השונים ואיך משתמשים במחשבון משכנתא? בהמשך מוצע מילון משכנתא שמרכז את כל המידע הדרוש והסברים שקל להבין גם ללא ידע בכלכלה או בעולם הפיננסים. גם אם לא מתכוונים לבצע באופן עצמאי את הבירורים והפגישות עם אנשי המקצוע בבנק – חשוב לכל הפחות להבין את פירושם של המושגים ואילו מושגים עשויים להיות רלוונטיים בכל מקרה ומקרה. במקרים רבים גם ידיעה של לפחות חלק מהנושאים הקשורים יכולה לסייע רבות בבחירה נכונה של מסלול או שיעור ריבית.

יש לא מעט דברים שצריך או כדאי לדעת על עולם המשכנתאות. מדובר בנושאים סבוכים ופתלתלים ולא כולם נכונים ורלוונטיים עבור כל אדם. יש חשיבות עצומה בתחום זה להתאמה אישית של מסלול ההחזר לנתוניו האישיים והכספיים של כל לקוח ולקוח ולכן כדאי לדעת מעט על כל מילה או מושג שייקחו חלק בתהליך. כאשר מתחילים את התהליך או קובעים פגישה עם איש מקצוע – יועץ משכנתאות בלתי תלוי או נציג ממחלקת משכנתאות בבנק מסוים – מתקבל יתרון עצום ללקוח שמגיע עם ידע ולו מסוים או מועט.

מה לומדים מהמילון?

כאמור – מילון משכנתא – בדומה לכל מילון בכל נושא שהוא – מבהיר מושגים ומונחים או מילים השגורות בפיהם של אנשי המקצוע בתחום המשכנתאות. קריאת המילון תהווה הכנה מקדימה להתחלתו של התהליך החשוב וגם תסייע ללקוח להיכנס לעולם חדש ובלתי מוכר שיש בו הרבה מאד מה לדעת. ישנם לא מעט מקרים שבהם לקוח חסר ידע מקצועי עלול להיות מנוצל לרעה על ידי הבנקים או אנשי המקצוע. כאשר הלקוח יגיע עם ידע, גם אם מועט על נושא זה או אחר – ייווצר הרושם שהוא עושה את המוטל עליו ויכול לבדוק את הנתונים בעצמו.

מילון משכנתא גם מתאים למי שמעוניין להרחיב את אופקיו, להבין במה דברים אמורים או לקבל מושג על ההשפעה של עולם המשכנתאות על תחום הכלכלה המקומי והבין לאומי. תהליכים הרי גורל ומשמעותיים מאד מושפעים ישירות מכושר החזר משכנתא על ידי לקוחות פרטיים ומעניין לדעת איך הדברים עובדים.

כאשר מדברים על אחוז מימון בהקשר של משכנתא מתכוונים בעצם לגובה ההלוואה. בעבר אפשר היה לקבל משכנתא בגובה של 90% או אפילו 100% אך בשנים האחרונות הוחלה הגבלה על גובה המימון וכיום לא ניתן לקבל משכנתא בשיעור גבוה מ- 75%. חשוב מאד לדעת ולהבין שבגובה ההלוואה לא תם התפקיד של אחוז המימון והוא גם ישפיע על גובה הריבית שתשולם עבור ההלוואה. הסיבה לכך היא שהבנק רואה בדרך שונה לווים שזקוקים לאחוז מימון נמוך לעומת אלה שדרוש להם אחוז מימון גבוה של סכום הדירה. לכן, בעת לקיחת סכום משכנתא נמוך – ייראו הלווים ככאלה שיש להם רשת כלכלית רחבה והסיכון שלא יחזירו את ההלוואה – קטן עד לא קיים. לעומתם – אלה שלוקחים משכנתא באחוז מימון גבוה – כנראה מצבם פחות טוב והבנק יחוש סיכון כלשהו מהם. מסיבה זו הם ישלמו אחוז גבוה יותר של ריבית.
איך מתבטא הסיכון באחוז המימון?
ישנן מדרגות שקובעות את אופי הסיכון עבור הבנק. כך יתייחס הבנק ללווים ועל סמך אחוז המימון ייקבע אחוז הריבית. חשוב לדעת את זה מראש, שכן לעיתים מי שמתחיל את תהליך בירור המידע אודות המשכנתא לא מודע לנושא הזה ומתפלא לאחר מכן מדוע נקבע לו שיעור ריבית כזה או אחר. כאשר מבינים שאחוז המימון מתורגם על ידי הבנק לסיכון – קל יותר להבין את המספרים והאחוזים.

אחד השלבים בדרך ללקיחת משכנתא היא הוצאת תעודת זכאות מטעם משרד הבינוי והשיכון. תעודה זו מהווה אישור לכך שאותו לווה אכן עומד בקריטריונים לקבלת משכנתא ושהוא אכן בעל תכונות כאלה ואחרות המזכות בהטבות שונות בעת לקיחת המשכנתא. רק לאחר הוצאת תעודה זו אפשר להמשיך בתהליך, לבצע סקר שוק או להתעניין בכל הנושא של משכנתא. יחד עם זאת, קיימת אפשרות להרחיב את סל ההטבות, זאת על ידי איחוד זכאויות של כמה אנשים זכאים שונים והכך להביא לכדי הקלה נוספת על כולם. כך הופכת זכאות אישית של כמה אנשים לזכאות מורחבת אשר משפיעה על קבוצה גדולה יותר של לקוחי משכנתא.

איך בדיוק זה עובד?

חשוב להבין שקבוצת אנשים זו חייבת להתבסס על קרבה מסוימת. ייתכן ויהיה מדובר בקרובי משפחה מדרגה כלשהי או בקבוצת אנשים שמעוניינים לרכוש ביחד את אותה הדירה. חשוב שכל חברי הקבוצה יהיו בעלי תכונה משותפת שמאפשרת בעצמה את קבלת הזכאות (עולים חדשים, אנשים צעירים מגיל 30 או כאלה שאינם בעלי דירה, למשל). עליהם לפנות אל משרד הבינוי והשיכון ולבקש שיוכרו כקבוצה לצורך הרחבת ההכרה בזכאות של כל אחד ואחד מהם – לקבוצה כולה. המשמעות של ההכרה בקבוצה היא האפשרות לסכום משכנתא גדול יותר, באופן יחסי, מאשר לו היה מבקש משכנתא כל אחד מהם בנפרד.

קבלת משכנתא היא תהליך לא פשוט שבמהלכו צריך להראות ולהוכיח לגופים הרשמיים נתונים שונים אודות מצבו הכלכלי של המבקש. מכיוון שמדובר בעצם בהלוואה של סכום גבוה של כסף, הבנק חייב להיות זהיר ולוודא שהלקוח שעומד מולו יוכל לעמוד בהחזרים לאורך השנים ולא ייווצר מצב שבו, חלילה ההלוואה לא תיפרע במלואה. לצורך כך התהליך כולל כמה וכמה שלבים שהראשון שבהם הוא הגשת בקשה לקבל אישור עקרוני למשכנתא. לפני שהבנק יאשר להעביר את סכום הכסף המדובר אל חשבונו של הלקוח או של מוכר הדירה – ירצו נציגיו לבדוק את הנתונים הכלליים ולוודא שעל פיהם אפשר להעריך אם הלקוח יהיה מסוגל להחזיר את ההלוואה או שלא.
בשלב הזה עדיין לא מעורבים אנשים מקצוע אחרים בתהליך (סוכנויות ביטוח או עורכי דין, למשל). מדובר בפנייה ישירה של הלקוח עצמו אל הבנק או אל מוקד שירות, שיתוף שלו בפרטים הטכניים של עסקת הנדל"ן והמתנה לאישור (או דחייה) של הבקשה. פרטים אלה יהיה גובה ההון העצמי שלו, גובה המשכנתא המבוקשת ותלושי שכר המעידים על ההכנסות שלו. בהתבסס על מידע זה יוכלו נציגי המשכנתאות בבנק לשער אם מדובר באדם שיהיה מסוגל לעמוד בתשלומי המשכנתא. במידה וכן – אפשר יהיה להתחיל את התהליך ולערב בו את אנשי המקצוע הדרושים.

בעולם המשכנתאות כאשר מדברים על בוליט מתכוונים בעצם להלוואת בלון. מדובר בהלוואה לטווח קצר, שבה משלם הלווה את הריבית בלבד במשך פרק הזמן שנקבע ובסיומו – הוא מחזיר את הקרן עצמה בבת אחת ובתשלום אחד. לבוליט יש לא מעט יתרונות והלוואה מסוג זה נפוצה מאד בקרב לוקחי המשכנתאות. מדובר בהלוואה שמתאימה במיוחד עבור אנשים שרוצים לקחת משכנתא כאן ועכשיו אבל יודעים באופן ודאי וברור שבקרוב עומד לעבור לרשותם סכום כסך גבוה שהם ירצו לעשות בו שימוש כחלק מהותי בהחזר המשכנתא. פרק זמן זה יכול להיות גם תקופה של שנתיים, שבמהלכה הם יחזירו אך ורק את הריבית עבור ההלוואה וכאשר יגיע אליהם הלכה למעשה סכום הכסף המדובר – יסגרו באמצעותו את ההלוואה באופן מהיר ומיידי.
היתרונות של הבוליט
מכיוון שמדובר בהלוואה ברורה, מדויקת וכזאת שניתנת לטווח קצר בלבד – הרי שיש בה לא מעט יתרונות כשראשי ביניהם הוא החזר חודשי יחסית נמוך, שכן ההחזר חל על הריבית עצמה בלבד ולא על הקרן עצמה. עצם התשלום הנמוך, יחסית, מפנה ללווה כספים אחרים שבהם הוא יכול לעשות כל שימוש אחר שמתאים לו ולצרכים המשפחתיים שלו. מכיוון שמלכתחילה מדובר בהלוואה לטווח קצר מאד, הרי שאין כאן קנס או עמלה על פירעון מוקדם – מה שגם כן יכול לחסוך לא מעט כספים בעתיד.

כאשר אדם מסוים לוקח משכנתא – התהליך לא מסתיים בעצם המשכנתא עצמה אלא יש כמה נושאים נוספים שעליו לטפל בהם. אחד מהם הוא רכישת פוליסה של ביטוח משכנתא שהיא בעצם שני סוגים של ביטוחים – ביטוח הנכס עצמו אשר בגינו נלקחה המשכנתא מלכתחילה והשני הוא ביטוח חיים עבור עצמו. המטרה של שתי פוליסות אלה היא וידוא עבור הבנק שבמקרה, חלילה שללווה עצמו יקרה משהו – יהיה מי שיוכל לערוב לבנק ולהחזיר את שאר תשלומי ההחזרה שטרם שולמו.
ביטוח חיים הפך לאחרונה לחוק ובבנק שאמור לאשר את המשכנתא ולהעביר את הכסף אי אפשר יהיה להשלים את התהליך ללא אישור מפורש והצגת הוכחות מצד הלווה על כך שיש פוליסת ביטוח חיים שהוא רכב לשם כך. ברוב המקרים יהיה מדובר בסכום של כמה מאות שקלים בחודש שצריך לחשב אותם ולקחת אותם בחשבון כאשר מבצעים הערכות שונות בנוגע לסכום החודשי שיהיה צורך לשלם עד לסילוק המשכנתא במלואה.
חשוב לפנות אל סוכן או חברת ביטוח שהלווה סומך עליהם ויוכלו לתת לו הצעת מחיר טובה ונוחה וגם כיסוי מלא עבור כל מקרה שעלול לקרות. כיום ידוע שעולם המשכנתאות וביטוחי החיים הולכים יד ביד זה עם זה ואי אפשר להפריד ביניהם. מחשבה מעמיקה תביא איתה את ההבנה שחשוב מאד לספק עבור הבנק את הביטחונות שמגיעים לו בתמורה לסכום המשכנתא.

כאשר לוקחים משכנתא שההחזר שלה מתפרס על פני 25 שנה (בממוצע) אי אפשר לדעת מהתחלה אם באמצע לא יהיה רצון לעבור לדירה אחרית, גדולה או חדישה יותר. מה קורה אם משפחה מעוניינת לעבור דירה אך עדיין לא הסתיימו תשלומי ההחזר עבור המשכנתא שנלקחה? במקרה זה ניתן לבצע מהלך שנקרא גרירת משכנתא, שהמשמעות שלו היא העברת המשכנתא לדירה החדשה. בעצם מדובר בהגדלת המשכנתא הקיימת, שכן ברוב המקרים יתבצע המעבר לשם שדרוג רמת המגורים ואיכות החיים, אך ההבדל הוא שהעירבון כלפי הבנק הופך להיות הדירה החדשה.
במקום הליך בירוקרטי סבוך וארוך של סיום משכנתא אחת והתחלתה של אחרת – ממשיכים תשלומי ההחזרים ללא הפרעה אך משתנה הסכום ומשתנה הנכס שיהווה את העירבון עבור הבנק. כך הרבה יותר קל לעבור דירה, הבנקים מכירים את תהליך הגרירה ועבור מי שעובר דירה ומבצע את התהליך כל הפעולות פשוטות הרבה יותר לביצוע.
כיום נפוץ תהליך של גרירת משכנתא בעיקר בקרב זוגות צעירים שקונים דירה ראשונה המתאימה לזוג ואט אט מעוניינים לשדרג את הדירה ולהגדיל אותה על מנת שתתאים לילדים שמצטרפים למשפחה ומגדילים אותה. מדובר בפעולה כדאית למרות עמלות שמשולמות עבורה, שכן היא מאפשרת מעבר דירה נוח ומהיר מכל הבחינות, כולל זה הבירוקרטי.

כל מי שאי פעם הציע דירה להשכרה או חיפש דירה לגור בה מכיר את מתווכי הדירות שמנסים – כפי שמרמז עליהם העיסוק שלהם – לתווך בין שני צדדי העסקה ולסייע למצוא את הנכסים או את האנשים המתאימים ביותר. מי שמשכיר דירה מחפש אנשים מסוימים שיהפכו להיות השוכרים שלו ומי שמחפש דירה יודע בדיוק, בדרך כלל, איזו דירה דרושה לו מבחינת התכונות והמאפיינים שלה ובאיזה אזור הוא מחפש. לשני הצדדים אין טעם בפנייה זה אל זה אם תנאים או קריטריונים מקדימים לא מתקיימים וזאת על מנת למנוע בזבוז זמן של כולם. זה מה שמנסים לעשות המתווכים, מי בהצלחה ומי באופן כללי ובעל פחות אחוזי הצלחה.
איך נקבע תשלום למתווך?
דמי התיווך עומדים ברוב המקרים על שיעור של 2-3% משווי דירה למכירה או בגובה של חודש שכירות במקרה של דירה להשכרה. בישראל לא מוסדר באופן חוקי הנושא של איזה צד אמור לשלם עבור דמי התיווך, מה שמביא למצב מתסכל שבו ברוב המקרים יתגלגל התשלום על הצד השוכר, למשל, בלי שיהיה זה שפנה מלכתחילה לשירותי התיווך. בחודשים האחרונים מתקיימים ניסיונות להסדיר את נושא דמי התיווך באופן רשמי וברור אך נכון לעכשיו רחוקה הדרך מכך. אין ספק שמדובר במצב מתסכל מאד של תשלום ללא צורך או רצון וכל שנותר לשוכרים הוא לקוות שאכן בקרוב יהיה הסדר רשמי בעניין.

בעולם הדירות, המקרקעין והנדל"ן יחול מס על בעל הדירה במידה והחלטות של ועדה מטעם הרשות המקומית מביאות לידי כך שערך הנכס שלו יעלה. מס זה נקרא היטל השבחה ואין מדובר במס שמשלם אותו בעל הנכס מיד עם החלתו אלא כאשר הוא עצמו מממש את אותה השבחה – בעת מכירת הנכס, לדוגמא. במידה ומדובר בדירה שמושכרת לטווח אורך, למשל, יכול לחול מס זה על השוכרים (במידה והם אכן זוכרים לטווח ארוך) והחלטה זו תתקבל בדיונים בין הצדדים. לאותה וועדה מטעם הרשות המקומית לא תהיה מילה בנושא זה ובלבד שמי מהצדדים אכן ישלם את מס ההשבחה.
מה שיעור ההיטל ואיך מתבצע התשלום?
מס ההשבחה עומד על שיעור של 50% מערך ההשבחה עצמה. ברוב המקרים ישולם המס בעת מכירה של הנכס, שכן אז בעצם מממש בעליו את ההשבחה עצמה – שכן הוא רשאי להעלות את מחיר המחכירה בזכות אותה השבחה, שבלעדיה היה שווה הנכס שלו פחות. על הוועדה המקומית לעדכן את בעלי הנכסים אודות עצם ההשבחה ועל גובה ההיטל. חשוב מאד לדעת שכיום נהוג לערער על הודעה זו של הוועדה המקומית, מה שמביא בפועל לתשלום מופחת של מס ההשבחה. את הערעור ניתן להגיש תוך שנה ממועד פרסום שומות ההשבחה כך שאפשר להבין שאין מדובר בעניין מיידי לא עבור בעל הנכס ולא עבור מי שיקנה אותו או שוכר אותו.

תהליך של לקיחת משכנתא הוא תהליך ארוך שכולל לא מעט שלבים בדרך. חשוב מאד לעבוד בצורה מאד מסודרת ומושכלת על מנת שלא לפספס שום פעולה חשובה, מילוי טופס או הגעה לפגישה. אחד מהטפסים או השלבים החשובים ביותר בתהליך הוא חתימה על גבי כתב התחייבות לרישום משכנתא, טופס חשוב ומהותי שעליו חותמים הצדדים והוא מהווה בעצם בטוחה עבור הבנק בנוגע לזכויות שיש לו על המשכנתא שהוא עצמו מעביר למי שהופך להיות בעל הזכויות על הכנס, או בעצם הבעלים החוקיים שלו. ברוב המקרים נחתם כתב התחייבות זה במצב של מכירת דירה כיד שנייה.
מי מעורב בחתימה על כתב התחייבות?
כל מי שקשור בדרך כלשהי להעברת זכויות או בעלות על דירה או נכס צריך שהחתימה שלו תופיע על גבי כתב ההתחייבות – רוכש הדירה, נציג הבנק ולעיתים גם נציג מטעם מנהל מקרקעי ישראל. בכל מקרה, אחד מהעתקי הטופס מיועד להגיע ולהיות מתויק במשרדי המנהל למקרקעין בישראל על מנת לאשר שתהליך המשכנתא אכן עומד לצאת לדרך והצדדים מודעים לחובות והזכויות שלהם זה כלפי זה. מדובר בשלב חשוב ומהותי הן עבור הצד הקונה והן עבור הבנק ומהווה צעד חשוב מאד בדרך לסיומו המוצלח של התהליך והעברת הכסף תמורת הדירה שעל הפרק. חשוב מאד שאיש המקצוע שמלווה את הלקוח בתהליך יהיה שותף גם לחתימה על כתב ההתחייבות.

מצבו הכספי הדינאמי של כל אדם עשוי להביא אותו לכדי סיטואציה שבה הוא זקוק לסכום כסף מסוים באופן מידי, בעוד אין לו אותו בצורה נזילה וזמינה. יחד עם זאת – יתכן והוא עומד בפני קבלת סכום כסף דומה או גדול יותר בעתיד הקרוב – מתנה, ירושה או כסף שעתיד להגיע ממכירה כלשהי. הלוואת בלון היא הלוואת גישור שאפשר לבקש מהבנק תוך כדי שכנוע שסכום כסף אכן אמור להגיע. מדובר בהלוואה שיש לה תנאים מיוחדים והיא אינה דומה לשום סוג אחר של הלוואה.
למרות פרק הזמן הקצר שכביכול אמור לחלוף עד הגעת סכום הכסף המדובר, את הלוואת הבלון ייתן הבנק לאורך עשר שנים. בזמן ההחזר, יחזיר הלווה אך ורק את הריבית, בעוד סכום הקרן יישאר קבוע ויוחזר בסיום התקופה, בבת אחת, בתשלום אחד או שניים לכל היותר. חשוב מאד לדעת שהריבית עבור הלוואה זו לא נחשבת לנמוכה אך ההלוואה תהיה כדאית מאד עבור מי שבאמת צריך כסף בזמן תקופת הגישור הזאת.
חשוב לדעת שהרבה אנשים לא יודעים על סוג ההלוואה הזה ובמידה והם צריכים אותו – סוג אחר של הלוואה לא רק שלא יתאים להם, אלא יעלה להם לא מעט. לכן, במידה ויש ודאות מוחלטת בנוגע לכספים שאמורים להגיע – מומלץ להגיע אל סניף הבנק ולשכנע את פקידי ההלוואות אודותיו וכך לקבל את הלוואת הבלון.

ישנם מקרים שבהם על אדם מסוים מוטלת האחריות או החובה להציג מסמכים המעידים על נתונים כלשהם. גם אם מדובר בתוכן שהוא כותב בעצמו או אפילו נעזר באנשי מקצוע לצורך כך – יש הכרח שאת המסמך יאשר נוטריון על מנת לאמת את החתימות והתוכן וגם על מנת להפוך את המסמך לתקף מבחינה חוקית ואפילו תקף בבית משפט במידת הצורך. כך הדבר גם כאשר אדם מסוים מעוניין לייפות את כוחו של אדם אחר לצורך ביצוע פעולות או קבלת החלטות. ייפוי כוח נוטריוני הוא היחיד שיהיה קביל ותקף.
על מנת לחתום על ייפוי כוח בנוכחות נוטריון צריכים שני הצדדים להגיע אל משרדו של הנוטריון. תחילה הוא יזהה אותם על פי תעודות מזהות שהם יציגו בפניו. לאחר מכן הוא יסביר להם את החשיבות של השתתפותו במעמד ואת המשמעות שייפוי הכוח יקבל מיד עם סיום הפגישה וחתימתו של הנוטריון על מסמך ייפוי הכוח. מסמכים כאלה עשויים להידרש בעסקאות נדל"ן, למשל או בכל נושא אחר שיש לו השלכות על שני הצדדים וחשוב שהם יידעו על כך.
שירותים של נוטריון הם שירותים קבועים על ידי משרד המשפטים, כמו גם המחירים שייגבו תמורת שירותים אלה. לאחר מתן האישור של הנוטריון יכולים הצדדים להמשיך בתהליך האמור תוך כדי שהם מבינים שייפוי הכוח תקף משפטית.

משכנתא שניתנת ללקוח היא בעצם הלוואה שעושים בה שימוש אך ורק לצורך רכישת דירה. מדובר בסכום גדול מאד של כסף שמוחזר אט אט לאורך תקופה לא קצרה של כמה עשרות שנים, בממוצע 20-25 שנה. לפני העברת הכסף הלכה למעשה מהבנק ללקוח – מתבצעים לא מעט חישובים על מנת שהלקוח יבין בדיוק למה הוא נכנס, מה יהיה גובה ההחזר החודשי וכמובן בדרך זו אפשר יהיה לנתח את החלוקה בין החזר הקרן לבין הריבית שמתווספת לסכום הכולל. בשוק קיימות כיום כל מיני טבלאות שזה תפקידן והן נקראות לוח סילוקין. לוח הסילוקין מפרט במדויק את סכומי ההחזר, מחשב את אחוז הריבית ואפשר לעשות בו שימוש לצורך השוואה בין מסלולי החזר שונים.
סוגים שונים של לוחות סילוקין
כאשר מתקדם הלקוח בתהליך לקיחת המשכנתא שלו – השימוש בלוח הסילוקין הופך לבלתי נפרד מהתהליך. כל איש מקצוע או יועץ משכנתאות יבצע חישובים בהתאם למסלולים שונים על מנת שהלקוח יבין את המשמעויות של המספרים השונים או של שיעור הריבית, למשל. בלוח הסילוקין אפשר לראות איך ישפיע ההחזר החודשי על סכום המשכנתא הכולל לאורך השנים וברוב המקרים יבוצעו החישובים בלוח סילוקין שמתאים למסלול הרלוונטי – לוח שפיצר, מסלול החזר קרן שווה או כל מסלול אחר שבו מתעניין הלקוח. בלוח הסילוקין אפשר יהיה לשנות נתונים או נוסחאות על מנת להגיע למסלול הכדאי ביותר.

מדדים או מספרים שונים נמצאים בשימוש נרחב בעולם הכלכלה והפיננסים לא רק בישראל אלא בכל מדינה כמעט. מדד המחירים לצרכן הוא מדד שבא לידי ביטוי באחוזים או חלקי האחוז והוא מבטא את תנודת המחירים של מוצרי צריכה בסיסיים במדינה. למדד המחירים לצרכן יש השפעה על תחומים רבים מתחומי החיים ואחד מהם הוא עולם המשכנתאות. כאשר יגיע אדם זה או אחר לבצע בירורים שונים בנושא משכנתאות – אחד הנושאים שיעלו יהיה מדד המחירים לצרכן והחלטות חשובות צריך יהיה לקבל בהתבסס על מדד זה. זו הסיבה שכדאי מאד להכיר אותו ולפחות מעט מהמשמעויות שלו.
איך מתייחסים למדד בעת לקיחת משכנתא
כאשר מתעסקים בעולם המשכנתאות, רוב השיח קשור בדרך כלל לגובה הריבית. מדד המחירים המתפרסם פעם בחודש על ידי נגיד בנק ישראל נותן תמונה כללית על תנודת המחירים של סל מוצרים מסוים שעליו הוחלט ואחריו עוקב המדד. בעצה אחת עם יועץ משכנתאות או איש מקצוע מעולם הכלכלה יצטרך הלקוח להחליט האם ירצה שגובה הריבית יהיה צמוד למדד או קבוע. ישנם שיקולים רבים לכאן ולכאן ולכל החלטה תהיינה משמעויות אחרות ושונות גם על גובה הריבית ובעקבות זה גם על סכום ההחזר החודשי וגובה הסכום הכללי של ההלוואה. חשוב לקבל את הייעוץ המקצועי על מנת להבין לעומק את ההשלכות של כל אחוז או נתון.

סילוק הלוואת משכנתא אינו עניין של מה בכך. מדובר בסכום כסף גדול מאד שההחזר שלו נפרס על פני כמה וכמה שנים, ברוב המקרים בין 20 ל- 30 שנה. כאשר נפגש הלווה עם אנשי המקצוע שמסייעים לו לקבל את המשכנתא הטובה והמתאימה לו ביותר עומדים בפניהם נתונים ופרטי מידע שנכונים להווה והערכות בנוגע להתנהגות עולם הכספים עם חלוף הזמן. מדיניות כלכלית או נושאים פיננסיים שונים עשויים להשתנות עם הזמן ולשנות באופן ישיר גם את גובה ההחזר של לווי המשכנתאות.
בחינה של מחזור משכנתא היא בחינה מדוקדקת ומעמיקה בנוגע לגורמים שונים בשוק ההון שמשפיעים על החזר המשכנתא וייתכן שאינם רלוונטיים פי שהיו בעת לקיחת המשכנתא. ייתכן מאד שבשלב מסוים יהיה כדאי לשנות את מסלול ההחזר וכך לחזור לא מעט כסף שמקורו בשינוי אחוז הריבית, בעיקר. אמנם גם המחזור עצמו עולה לא מעט, שכן הוא דורש עבודה נוספת של פקידי הבנק, אך בשורה התחתונה עשוי להתקבל מצב שהסכום הכולל שאותו שילם הלווה יהיה נמוך משמעותית מהסכום שהיה משלם ללא השינוי.
לכל אדם שנמצא בתהליך של החזר משכנתא כדאי לבחון את התנודות בשוק ההון וכך לדעת האם כדאי לו לבצע מחזור של המשכנתא שלו. מומלץ לו להתייעץ עם אנשי מקצוע לצורך כך על מנת לקבל את ההחלטה הנכונה ביותר עבורו ועבור צרכיו הכספיים.

המושג עמלת פרעון מוקדם לוקח חלק בכל נושא שקשורה בו הלוואה של סכום כסף כלשהו על ידי הבנק. בכל הלוואה, בין אם מדובר במשכנתא או בהלוואה לצרכים אחרים – ישנם תנאים ברורים מאד ומספרים ששני הצדדים מכירים ומודעים אליהם – גובה סכום הכסף שהיה ברשותו של הלווה מלכתחילה, מה גובה סכום ההלוואה ומה שיעור הריבית שהבנק גובה בתמורה למתן ההלוואה. את הריבית יקבע הבנק תוך בחינה אודות הרווח העתידי שהוא מעוניין להשיג מהעסקה ורווח עתידי זה ייכנס לספרי החשבון הרשמיים.
יחד עם זאת, ייתכנו לא מעט מקרים או מצבים שבהם הלווה ירצה להחזיר את ההלוואה מוקדם יותר ממה שתכנן או חשב. למרות שעל פי ההסכם עם הבנק עומד לרשותו פרק הזמן שעליו סוכם מלכתחילה – הוא יעדיף להחזיר את הסכום במלואו וכך לסלק את ההלוואה. כאן ייכנס לתמונה קנס או עמלה עבור הפרעון המוקדם, שכן הבנק עלול כעת לסבול מרווח שלא יגיע בסופו של דבר, שכן הריבית חושבה לאורך זמן שבו ההלוואה כבר לא תהיה קיימת.
עמלת הפרעון המוקדם בעצם תפצה את הבנק, גם אם לא באופן מלא על אובדן הרווח העתידי. ברוב המקרים לא יהיה מדובר באותו הסכום שאכן לא יגיע לבנק בסופו של דבר אלא יחושב אחוז מסוים שהיה אמור להגיע לבנק ולבסוף יבוטל. אחוז זה יתווסף בעת החזרת ההלוואה.

הסכם משכנתא בין לווה לבין הבנק הוא הסכם קשיח שאינו מאפשר גמישות או שינוי בתנאים ללא הודעה מוקדמת הוא הסכמה מפורשת של שני הצדדים. הלווה אמור לדעת ולהבין באופן ברור למה הוא נכנס ומה מוטל עליו ואין באפשרותו לבצע שום שינוי ללא הודעה לבנק או קבלת אישור מפקיד המשכנתאות. כך הוא גם יודע בדיוק מה גובה ההחזרה החודשי שלו ועליו לוודא שהוא יכול לעמוד בו. בעת הכנת התקציב החודשי שלו עצמו או של בני המשפחה – עליו לוודא שהסכום המתאים עומד לרשותו בחשבון הבנק.
אם מסיבה כלשהי הלווה לא יעמוד בתשלומים – יהיה עליו לשלם ריבית פיגורים. חשוב מאד לדעת שמדובר בריבית בעלת שיעור גבוה מאד והיא כזאת על מנת להיות לא כדאית ולא משתלמת וכך לוודא שלוקחי המשכנתא עומדים בתשלומים ולא מגיעים למצב כספי בעייתי. ברוב המקרים שיעור ריבית הפיגורים יהיה ידוע ורשום בבירור בהסכם שבין הבנק ללקוח, וזאת גם על מנת ליצור הרתעה ולגרום ללווים לחשוב פעמיים לפני שיבצעו מהלך חד צדדי כמו הפסקת תשלומי המשכנתא ללא הודעה וללא אישור.
כשמבצעים את החישובים המקדימים בנוגע לקביעת גובה התשלום החודשי חשוב לשים לב היטב שמדובר בסכום שאפשר לעמוד בו וזאת על מנת להימנע ככל האפשר מהפסקת התשלומים ומהחלת ריבית הפיגורים.

תעודת הזכאות היא בעצם אישור כי המחזיק בתעודה עמד בקריטריונים שהגדירה מדינת ישראל כזכאי לעזרה בשיכון.

הזכאות תלויה במרכיבים שונים כמו למשל סטטוס משפחתי, יכולת כלכלית (משפחה חד הורית, אזורי פיתוח או שיקום שכונות), שירות צבאי וכדומה.

בתעודת הזכאות המונפקת על ידי משרד הבינוי והשיכון מפורטים נקודות הזכאות ועל פי זה נקבע הסכום להלוואה שניתן לקחת.

בשנים האחרונות תעודת הזכאות נעלמת מן האופק בעקבות התקנות החדשות של בנק ישראל והמפקחת על הבנקים בנושא המשכנתאות.

שיתוף

להתכתבות בווטסאפ
גלילה לראש העמוד
דילוג לתוכן