מילון משכנתא

מהו מסלול סליקה? מה המשמעות של שיעורי הריבית השונים ואיך משתמשים במחשבון משכנתא? בהמשך מוצע מילון משכנתא שמרכז את כל המידע הדרוש והסברים שקל להבין גם ללא ידע בכלכלה או בעולם הפיננסים. גם אם לא מתכוונים לבצע באופן עצמאי את הבירורים והפגישות עם אנשי המקצוע בבנק – חשוב לכל הפחות להבין את פירושם של המושגים ואילו מושגים עשויים להיות רלוונטיים בכל מקרה ומקרה. במקרים רבים גם ידיעה של לפחות חלק מהנושאים הקשורים יכולה לסייע רבות בבחירה נכונה של מסלול או שיעור ריבית.

יש לא מעט דברים שצריך או כדאי לדעת על עולם המשכנתאות. מדובר בנושאים סבוכים ופתלתלים ולא כולם נכונים ורלוונטיים עבור כל אדם. יש חשיבות עצומה בתחום זה להתאמה אישית של מסלול ההחזר לנתוניו האישיים והכספיים של כל לקוח ולקוח ולכן כדאי לדעת מעט על כל מילה או מושג שייקחו חלק בתהליך. כאשר מתחילים את התהליך או קובעים פגישה עם איש מקצוע – יועץ משכנתאות בלתי תלוי או נציג ממחלקת משכנתאות בבנק מסוים – מתקבל יתרון עצום ללקוח שמגיע עם ידע ולו מסוים או מועט.

מה לומדים מהמילון?

כאמור – מילון משכנתא – בדומה לכל מילון בכל נושא שהוא – מבהיר מושגים ומונחים או מילים השגורות בפיהם של אנשי המקצוע בתחום המשכנתאות. קריאת המילון תהווה הכנה מקדימה להתחלתו של התהליך החשוב וגם תסייע ללקוח להיכנס לעולם חדש ובלתי מוכר שיש בו הרבה מאד מה לדעת. ישנם לא מעט מקרים שבהם לקוח חסר ידע מקצועי עלול להיות מנוצל לרעה על ידי הבנקים או אנשי המקצוע. כאשר הלקוח יגיע עם ידע, גם אם מועט על נושא זה או אחר – ייווצר הרושם שהוא עושה את המוטל עליו ויכול לבדוק את הנתונים בעצמו.

מילון משכנתא גם מתאים למי שמעוניין להרחיב את אופקיו, להבין במה דברים אמורים או לקבל מושג על ההשפעה של עולם המשכנתאות על תחום הכלכלה המקומי והבין לאומי. תהליכים הרי גורל ומשמעותיים מאד מושפעים ישירות מכושר החזר משכנתא על ידי לקוחות פרטיים ומעניין לדעת איך הדברים עובדים.

קבלת משכנתא היא תהליך לא פשוט שבמהלכו צריך להראות ולהוכיח לגופים הרשמיים נתונים שונים אודות מצבו הכלכלי של המבקש. מכיוון שמדובר בעצם בהלוואה של סכום גבוה של כסף, הבנק חייב להיות זהיר ולוודא שהלקוח שעומד מולו יוכל לעמוד בהחזרים לאורך השנים ולא ייווצר מצב שבו, חלילה ההלוואה לא תיפרע במלואה. לצורך כך התהליך כולל כמה וכמה שלבים שהראשון שבהם הוא הגשת בקשה לקבל אישור עקרוני למשכנתא. לפני שהבנק יאשר להעביר את סכום הכסף המדובר אל חשבונו של הלקוח או של מוכר הדירה – ירצו נציגיו לבדוק את הנתונים הכלליים ולוודא שעל פיהם אפשר להעריך אם הלקוח יהיה מסוגל להחזיר את ההלוואה או שלא.
בשלב הזה עדיין לא מעורבים אנשים מקצוע אחרים בתהליך (סוכנויות ביטוח או עורכי דין, למשל). מדובר בפנייה ישירה של הלקוח עצמו אל הבנק או אל מוקד שירות, שיתוף שלו בפרטים הטכניים של עסקת הנדל"ן והמתנה לאישור (או דחייה) של הבקשה. פרטים אלה יהיה גובה ההון העצמי שלו, גובה המשכנתא המבוקשת ותלושי שכר המעידים על ההכנסות שלו. בהתבסס על מידע זה יוכלו נציגי המשכנתאות בבנק לשער אם מדובר באדם שיהיה מסוגל לעמוד בתשלומי המשכנתא. במידה וכן – אפשר יהיה להתחיל את התהליך ולערב בו את אנשי המקצוע הדרושים.

המושג עמלת פרעון מוקדם לוקח חלק בכל נושא שקשורה בו הלוואה של סכום כסף כלשהו על ידי הבנק. בכל הלוואה, בין אם מדובר במשכנתא או בהלוואה לצרכים אחרים – ישנם תנאים ברורים מאד ומספרים ששני הצדדים מכירים ומודעים אליהם – גובה סכום הכסף שהיה ברשותו של הלווה מלכתחילה, מה גובה סכום ההלוואה ומה שיעור הריבית שהבנק גובה בתמורה למתן ההלוואה. את הריבית יקבע הבנק תוך בחינה אודות הרווח העתידי שהוא מעוניין להשיג מהעסקה ורווח עתידי זה ייכנס לספרי החשבון הרשמיים.
יחד עם זאת, ייתכנו לא מעט מקרים או מצבים שבהם הלווה ירצה להחזיר את ההלוואה מוקדם יותר ממה שתכנן או חשב. למרות שעל פי ההסכם עם הבנק עומד לרשותו פרק הזמן שעליו סוכם מלכתחילה – הוא יעדיף להחזיר את הסכום במלואו וכך לסלק את ההלוואה. כאן ייכנס לתמונה קנס או עמלה עבור הפרעון המוקדם, שכן הבנק עלול כעת לסבול מרווח שלא יגיע בסופו של דבר, שכן הריבית חושבה לאורך זמן שבו ההלוואה כבר לא תהיה קיימת.
עמלת הפרעון המוקדם בעצם תפצה את הבנק, גם אם לא באופן מלא על אובדן הרווח העתידי. ברוב המקרים לא יהיה מדובר באותו הסכום שאכן לא יגיע לבנק בסופו של דבר אלא יחושב אחוז מסוים שהיה אמור להגיע לבנק ולבסוף יבוטל. אחוז זה יתווסף בעת החזרת ההלוואה.

ישנם מקרים שבהם על אדם מסוים מוטלת האחריות או החובה להציג מסמכים המעידים על נתונים כלשהם. גם אם מדובר בתוכן שהוא כותב בעצמו או אפילו נעזר באנשי מקצוע לצורך כך – יש הכרח שאת המסמך יאשר נוטריון על מנת לאמת את החתימות והתוכן וגם על מנת להפוך את המסמך לתקף מבחינה חוקית ואפילו תקף בבית משפט במידת הצורך. כך הדבר גם כאשר אדם מסוים מעוניין לייפות את כוחו של אדם אחר לצורך ביצוע פעולות או קבלת החלטות. ייפוי כוח נוטריוני הוא היחיד שיהיה קביל ותקף.
על מנת לחתום על ייפוי כוח בנוכחות נוטריון צריכים שני הצדדים להגיע אל משרדו של הנוטריון. תחילה הוא יזהה אותם על פי תעודות מזהות שהם יציגו בפניו. לאחר מכן הוא יסביר להם את החשיבות של השתתפותו במעמד ואת המשמעות שייפוי הכוח יקבל מיד עם סיום הפגישה וחתימתו של הנוטריון על מסמך ייפוי הכוח. מסמכים כאלה עשויים להידרש בעסקאות נדל"ן, למשל או בכל נושא אחר שיש לו השלכות על שני הצדדים וחשוב שהם יידעו על כך.
שירותים של נוטריון הם שירותים קבועים על ידי משרד המשפטים, כמו גם המחירים שייגבו תמורת שירותים אלה. לאחר מתן האישור של הנוטריון יכולים הצדדים להמשיך בתהליך האמור תוך כדי שהם מבינים שייפוי הכוח תקף משפטית.

מצבו הכספי הדינאמי של כל אדם עשוי להביא אותו לכדי סיטואציה שבה הוא זקוק לסכום כסף מסוים באופן מידי, בעוד אין לו אותו בצורה נזילה וזמינה. יחד עם זאת – יתכן והוא עומד בפני קבלת סכום כסף דומה או גדול יותר בעתיד הקרוב – מתנה, ירושה או כסף שעתיד להגיע ממכירה כלשהי. הלוואת בלון היא הלוואת גישור שאפשר לבקש מהבנק תוך כדי שכנוע שסכום כסף אכן אמור להגיע. מדובר בהלוואה שיש לה תנאים מיוחדים והיא אינה דומה לשום סוג אחר של הלוואה.
למרות פרק הזמן הקצר שכביכול אמור לחלוף עד הגעת סכום הכסף המדובר, את הלוואת הבלון ייתן הבנק לאורך עשר שנים. בזמן ההחזר, יחזיר הלווה אך ורק את הריבית, בעוד סכום הקרן יישאר קבוע ויוחזר בסיום התקופה, בבת אחת, בתשלום אחד או שניים לכל היותר. חשוב מאד לדעת שהריבית עבור הלוואה זו לא נחשבת לנמוכה אך ההלוואה תהיה כדאית מאד עבור מי שבאמת צריך כסף בזמן תקופת הגישור הזאת.
חשוב לדעת שהרבה אנשים לא יודעים על סוג ההלוואה הזה ובמידה והם צריכים אותו – סוג אחר של הלוואה לא רק שלא יתאים להם, אלא יעלה להם לא מעט. לכן, במידה ויש ודאות מוחלטת בנוגע לכספים שאמורים להגיע – מומלץ להגיע אל סניף הבנק ולשכנע את פקידי ההלוואות אודותיו וכך לקבל את הלוואת הבלון.

תעודת הזכאות היא בעצם אישור כי המחזיק בתעודה עמד בקריטריונים שהגדירה מדינת ישראל כזכאי לעזרה בשיכון.

הזכאות תלויה במרכיבים שונים כמו למשל סטטוס משפחתי, יכולת כלכלית (משפחה חד הורית, אזורי פיתוח או שיקום שכונות), שירות צבאי וכדומה.

בתעודת הזכאות המונפקת על ידי משרד הבינוי והשיכון מפורטים נקודות הזכאות ועל פי זה נקבע הסכום להלוואה שניתן לקחת.

בשנים האחרונות תעודת הזכאות נעלמת מן האופק בעקבות התקנות החדשות של בנק ישראל והמפקחת על הבנקים בנושא המשכנתאות.

הסכם משכנתא בין לווה לבין הבנק הוא הסכם קשיח שאינו מאפשר גמישות או שינוי בתנאים ללא הודעה מוקדמת הוא הסכמה מפורשת של שני הצדדים. הלווה אמור לדעת ולהבין באופן ברור למה הוא נכנס ומה מוטל עליו ואין באפשרותו לבצע שום שינוי ללא הודעה לבנק או קבלת אישור מפקיד המשכנתאות. כך הוא גם יודע בדיוק מה גובה ההחזרה החודשי שלו ועליו לוודא שהוא יכול לעמוד בו. בעת הכנת התקציב החודשי שלו עצמו או של בני המשפחה – עליו לוודא שהסכום המתאים עומד לרשותו בחשבון הבנק.
אם מסיבה כלשהי הלווה לא יעמוד בתשלומים – יהיה עליו לשלם ריבית פיגורים. חשוב מאד לדעת שמדובר בריבית בעלת שיעור גבוה מאד והיא כזאת על מנת להיות לא כדאית ולא משתלמת וכך לוודא שלוקחי המשכנתא עומדים בתשלומים ולא מגיעים למצב כספי בעייתי. ברוב המקרים שיעור ריבית הפיגורים יהיה ידוע ורשום בבירור בהסכם שבין הבנק ללקוח, וזאת גם על מנת ליצור הרתעה ולגרום ללווים לחשוב פעמיים לפני שיבצעו מהלך חד צדדי כמו הפסקת תשלומי המשכנתא ללא הודעה וללא אישור.
כשמבצעים את החישובים המקדימים בנוגע לקביעת גובה התשלום החודשי חשוב לשים לב היטב שמדובר בסכום שאפשר לעמוד בו וזאת על מנת להימנע ככל האפשר מהפסקת התשלומים ומהחלת ריבית הפיגורים.

כאשר לוקחים משכנתא שההחזר שלה מתפרס על פני 25 שנה (בממוצע) אי אפשר לדעת מהתחלה אם באמצע לא יהיה רצון לעבור לדירה אחרית, גדולה או חדישה יותר. מה קורה אם משפחה מעוניינת לעבור דירה אך עדיין לא הסתיימו תשלומי ההחזר עבור המשכנתא שנלקחה? במקרה זה ניתן לבצע מהלך שנקרא גרירת משכנתא, שהמשמעות שלו היא העברת המשכנתא לדירה החדשה. בעצם מדובר בהגדלת המשכנתא הקיימת, שכן ברוב המקרים יתבצע המעבר לשם שדרוג רמת המגורים ואיכות החיים, אך ההבדל הוא שהעירבון כלפי הבנק הופך להיות הדירה החדשה.
במקום הליך בירוקרטי סבוך וארוך של סיום משכנתא אחת והתחלתה של אחרת – ממשיכים תשלומי ההחזרים ללא הפרעה אך משתנה הסכום ומשתנה הנכס שיהווה את העירבון עבור הבנק. כך הרבה יותר קל לעבור דירה, הבנקים מכירים את תהליך הגרירה ועבור מי שעובר דירה ומבצע את התהליך כל הפעולות פשוטות הרבה יותר לביצוע.
כיום נפוץ תהליך של גרירת משכנתא בעיקר בקרב זוגות צעירים שקונים דירה ראשונה המתאימה לזוג ואט אט מעוניינים לשדרג את הדירה ולהגדיל אותה על מנת שתתאים לילדים שמצטרפים למשפחה ומגדילים אותה. מדובר בפעולה כדאית למרות עמלות שמשולמות עבורה, שכן היא מאפשרת מעבר דירה נוח ומהיר מכל הבחינות, כולל זה הבירוקרטי.

כאשר אדם מסוים לוקח משכנתא – התהליך לא מסתיים בעצם המשכנתא עצמה אלא יש כמה נושאים נוספים שעליו לטפל בהם. אחד מהם הוא רכישת פוליסה של ביטוח משכנתא שהיא בעצם שני סוגים של ביטוחים – ביטוח הנכס עצמו אשר בגינו נלקחה המשכנתא מלכתחילה והשני הוא ביטוח חיים עבור עצמו. המטרה של שתי פוליסות אלה היא וידוא עבור הבנק שבמקרה, חלילה שללווה עצמו יקרה משהו – יהיה מי שיוכל לערוב לבנק ולהחזיר את שאר תשלומי ההחזרה שטרם שולמו.
ביטוח חיים הפך לאחרונה לחוק ובבנק שאמור לאשר את המשכנתא ולהעביר את הכסף אי אפשר יהיה להשלים את התהליך ללא אישור מפורש והצגת הוכחות מצד הלווה על כך שיש פוליסת ביטוח חיים שהוא רכב לשם כך. ברוב המקרים יהיה מדובר בסכום של כמה מאות שקלים בחודש שצריך לחשב אותם ולקחת אותם בחשבון כאשר מבצעים הערכות שונות בנוגע לסכום החודשי שיהיה צורך לשלם עד לסילוק המשכנתא במלואה.
חשוב לפנות אל סוכן או חברת ביטוח שהלווה סומך עליהם ויוכלו לתת לו הצעת מחיר טובה ונוחה וגם כיסוי מלא עבור כל מקרה שעלול לקרות. כיום ידוע שעולם המשכנתאות וביטוחי החיים הולכים יד ביד זה עם זה ואי אפשר להפריד ביניהם. מחשבה מעמיקה תביא איתה את ההבנה שחשוב מאד לספק עבור הבנק את הביטחונות שמגיעים לו בתמורה לסכום המשכנתא.

סילוק הלוואת משכנתא אינו עניין של מה בכך. מדובר בסכום כסף גדול מאד שההחזר שלו נפרס על פני כמה וכמה שנים, ברוב המקרים בין 20 ל- 30 שנה. כאשר נפגש הלווה עם אנשי המקצוע שמסייעים לו לקבל את המשכנתא הטובה והמתאימה לו ביותר עומדים בפניהם נתונים ופרטי מידע שנכונים להווה והערכות בנוגע להתנהגות עולם הכספים עם חלוף הזמן. מדיניות כלכלית או נושאים פיננסיים שונים עשויים להשתנות עם הזמן ולשנות באופן ישיר גם את גובה ההחזר של לווי המשכנתאות.
בחינה של מחזור משכנתא היא בחינה מדוקדקת ומעמיקה בנוגע לגורמים שונים בשוק ההון שמשפיעים על החזר המשכנתא וייתכן שאינם רלוונטיים פי שהיו בעת לקיחת המשכנתא. ייתכן מאד שבשלב מסוים יהיה כדאי לשנות את מסלול ההחזר וכך לחזור לא מעט כסף שמקורו בשינוי אחוז הריבית, בעיקר. אמנם גם המחזור עצמו עולה לא מעט, שכן הוא דורש עבודה נוספת של פקידי הבנק, אך בשורה התחתונה עשוי להתקבל מצב שהסכום הכולל שאותו שילם הלווה יהיה נמוך משמעותית מהסכום שהיה משלם ללא השינוי.
לכל אדם שנמצא בתהליך של החזר משכנתא כדאי לבחון את התנודות בשוק ההון וכך לדעת האם כדאי לו לבצע מחזור של המשכנתא שלו. מומלץ לו להתייעץ עם אנשי מקצוע לצורך כך על מנת לקבל את ההחלטה הנכונה ביותר עבורו ועבור צרכיו הכספיים.

שיתוף

להתכתבות בווטסאפ
גלילה לראש העמוד
דילוג לתוכן